Nuestra propuesta para la ley nacional de alquileres 2018

Nuestra propuesta de 10 puntos para MEJORAR la ley que regula LOS ALQUILERES

1. Aplicación de la normativa de protección al consumidor a los contratos de locación.

2. Fijación de correo electrónico obligatorio para locador, locatario e intermediario.

3. Expensas a cargo del propietario, salvo se apodere al inquilino para participar del consorcio.

4.  Especificación de la compensación debida al inquilino si la propiedad presenta vicios y por el tiempo destinado a la reparación.

5. Prohibición de hacer firmar a los locatarios o sus garantes pagarés derivados de contratos de locación.

6. Multa al locador o intermediario que diere información inexacta en relación al estado del inmueble.

7. Facultad de resolver el contrato a favor del inquilino sin necesidad de esperar 6 meses, abonando en todos los casos sólo un mes de indemnización y estableciendo el aviso fehaciente en 15 días.

8. Obligación del locador de devolver todos los gastos (comisión, mudanza, depósito, etc.) para el caso de frustración del contrato por culpa del locador o del intermediario.

9. Tope de interés moratorio en el 0,5% diario aplicable desde el primer día del mes.

10. Obligación del locador de recibir la llave del inmueble en forma incondicional.

La enumeración previa responde al análisis de nuestros registros y estadísticas, y a nuestra experiencia en el asesoramiento a inquilinos, especialmente con destino a vivienda familiar. Cabe aclarar que la regulación actual de los contratos de locación se encuentra en el Código Civil y Comercial de la Nación, recientemente unificado, y la propuesta de estos diez puntos debería implementarse a través de la modificación de los artículos pertinentes del Código, y asimismo de la ley 24.240, dedicándose un apartado específico en esta ley a la regulación de los contratos de locación considerados dentro de la categoría de contratos de consumo. Estas pautas se realizan en función de mejorar el día a día de los inquilinos argentinos, habiendo recogido los datos de la problemática que atraviesan del asesoramiento diario y permanente de los mismos, realizados en la sede de nuestra institución, en la ciudad de Córdoba capital, y en la delegación sita en la ciudad de Río Cuarto. Son el fruto de la experiencia en lidiar con los conflictos que se multiplican por la falta de regulación específica y moderna, por una lado, y el abuso de quienes controlan el sector, especialmente las grandes inmobiliarias, por el otro.

Cabe aclarar que una primer propuesta en esta materia, se refiere a la creación e implementación de un Código de Buenas Prácticas en las Relaciones Locativas (CBPRL) y su correlato, el catálogo de prácticas y clásulas abusivas, determinadas a través de una Comisión de Cláusulas Abusivas (CCA), con participación de las organizaciones de inquilinos, de propietarios, de inmobiliarias e intermediarios y del Estado. Sólo a través de un ente que articule y se preocupe por conjugar todos los intereses se logrará una regulación equilibrada y JUSTA de los mismos. No obstante de nuestra experiencia podemos señalar y explicar las ventajas de aplicar al menos estos diez puntos señalados.

1. Aplicación de la normativa de protección al consumidor a los contratos de locación: Éste es el punto más importante de nuestro proyecto, y de ser aprobado, bien podrían descartarse los demás e igualmente el beneficio para los inquilinos sería de enorme importancia. La regulación de los alquileres desde hace tiempo forma parte de la órbita del derecho del consumidor en países como Estados Unidos, donde cuentan con importantes organizaciones que inspiran nuestro trabajo y con quienes mantenemos contacto, como por ejemplo la organización de Inquilinos de California. En lo concreto, aplicar LOS PRINCIPIOS y LA NORMATIVA de protección al consumidor implicaría brindar numerosas herramientas para que el inquilino/consumidor pueda viabilizar sus reclamos y encontrar el debido amparo de la ley, que actualmente se discute, cuando no se le niega directamente.
Recordemos que el Código unificado, en su última reforma crea la "categoría" contratos de consumo (título III), en oposición a los "contratos en general" (título II) y en las cuales deben inscribirse todos y cada uno de los "contratos en particular" (título IV), entre los que se cuentan los contratos de locación. Por lo tanto no entendemos la resistencia de parte de la doctrina jurídica y la jurisprudencia que la acompaña, de negar la calidad de consumidor al inquilino, que en definitiva claramente es la parte más débil y "desinformada" en un contrato de locación, incluso en aquellos de índole comercial (o mejor dicho con destino a ejercer una actividad comercial). Pero especialmente en el caso de la situación con destino a vivienda, en la que la vulnerabilidad de quien debe mudarse a un lugar "desconocido" y "pagar todos los gastos" es incuestionable.
A efectos de la implementación en concreto, la propuesta es la de considerar como regla que todo locador es proveedor de un servicio (el de la locación de un inmueble), y todo inquilino es consumidor, admitiéndose prueba en contrario tanto si el locador demuestra que tiene una única vivienda, como si demostrase que el inquilino es una empresa o tiene más de una vivienda en su propiedad. Demostrado lo cual se aplicaría la legislación "general", sin la protección especial al consumidor.
También de este modo el intermediario o administrador será pasible de la aplicación de la legislación de consumo, y por lo tanto solidariamente responsable (art. 2 ley 24.240).

2. Fijación de correo electrónica obligatorio para locador, locatario e intermediario. Este punto se explica en que la tecnología brinda la posibilidad de brindar al inquilino la facilidad de poder remitir comunicaciones directas tanto al locador como al intermediario, e incluso acompañar adjuntos (fotografías, videos del inmueble, etc.), que deberán hacer constancia fehaciente de las notificaciones cursadas entre las partes, de ser remitidas a los correos establecidos en los contratos. Frente al incumplimiento de esta obligación se generará un indicio de incumplimiento en contra del locador, y en beneficio del inquilino. Se ahorra así el costo importante de la carta documento, además de los inconvenientes que suele suscitar este sistema (domicilio inexistente, carta documento rechazada, no retirada, etc.)

3. Expensas a cargo del propietario, salvo se apodere al inquilino para participar del consorcio. Ello en razón de que hemos detectado la mala costumbre de parte de muchos propietarios de "desentenderse" de los gastos de expensa y de efectuar el control del administrador, desde el simple hecho que se desentienden de su costo. Todo lo cual se traduce en perjuicio del inquilino, que está obligado a pagar y no tiene derecho a cuestionar.
Lo justo sería que si el inquilino paga las expensas, tenga la debida representación con voz y voto en el consorcio. Asimismo el Código debería conceptuar qué significa "expensa ordinaria" y qué significa "expensa extraordinaria", para evitar el problema habitual de que se presenten como "ordinarios" gastos que no lo son, de lo contrario estas discusiones sólo tienen resolución en juicio, con los gastos y problemas que ello ocasiona. Teniendo como parámetro aquél que sea siempre más favorable al inquilino.
En cuanto a los demás impuestos, creemos que el régimen actual es correcto, dando libertad a las partes para incluirlos en el precio del alquiler o trasladarlos. Lo importante es que sean informados de manera CLARA, DETALLADA y VERAZ al inicio de la relación, en el contrato, sin que puedan introducirse nuevas cargas con posterioridad, en perjuicio del inquilino.

4.  Especificación de la compensación debida al inquilino si la propiedad presenta vicios y por el tiempo destinado a la reparación. Actualmente el art. 1201 establece la obligación del locador de mantener la cosa locada en buen estado. Lamentablemente registramos que este artículo en la gran mayoría de los casos de incumplimiento queda convertido en mera declaración. Es por eso que a través de su modificación, o el agregado de un 1201 bis, deberían especificarse tanto las obligaciones en concreto (con carácter de orden público) como una serie de presunciones favorables al inquilino, como por ejemplo en el caso de las humedades, que deben presumirse son causadas por la falta de mantenimiento del propietario, admitiendo prueba en contrario.

5. Prohibición de hacer firmar a los locatarios o sus garantes pagarés derivados de contratos de locación. Remitimos en este punto a la publicación dedicada específicamente al tema.

6. Multa al locador o intermediario que diere información inexacta en relación al estado del inmueble. De la mano de la aplicación de la normativa consumeril, sería importante especificar una multa particular (o integrarla en la genérica multa por daño punitivo del art. 52 bis de la ley 24.240) para el caso de que locador o intermediario den información falsa acerca del estado del inmueble o de cualquier situación vinculada a la locación, como recibos mal confeccionados, etc.

7. Facultad de resolver el contrato a favor del inquilino sin necesidad de esperar 6 meses, abonando en todos los casos sólo un mes de indemnización y estableciendo el aviso fehaciente en 15 días. En tiempos de gran movilidad y de facilidad de publicación de un aviso de alquiler, además de la proliferación de inmobiliarias y la gran demanda de alquileres, no vemos la necesidad de restringir la facultad resolutoria a los 6 meses de alquiler, y consideramos suficiente indemnización para este caso la del monto de un mes de alquiler, todo lo cual se traduce en un beneficio importante para los inquilinos, que pueden "liberarse" de un contrato abusivo o de un inmueble descuidado sin demoras y con un menor gasto que el vigente.

8. Obligación del locador de devolver todos los gastos (comisión, mudanza, depósito, etc.) para el caso de frustración del contrato por culpa del locador o del intermediario. Nuevamente por aplicación de los principios protectorios del más débil, debería agregarse un artículo que específicamente establezca la obligación de reparación de estos rubros. Actualmente se entiende que la reparación integral incluye los mismos, a través de la aplicación de la jurisprudencia, pero una protección más tajante sería su incorporación explícita al texto legal, para evitar la diversidad de interpretaciones que puedan perjudicar a los inquilinos.

9. Tope de interés moratorio en el 0,5% diario aplicable desde el primer día del mes. Ello en razón de producirse abusos, especialmente en el caso de las grandes inmobiliarias que fijan intereses exhorbitantes.

10. Obligación del locador de recibir la llave del inmueble en forma incondicional. Este punto responde a los numerosos conflictos que derivan en juicios de consignación, motivados en muchas ocasiones por la pretensión caprichosa de algún propietario o inmobiliaria a condicionar la recepción de la llave del inmueble al cumplimiento de obligaciones abusivas (por ejemplo que la pintura sea realizada por un determinado pintor, cuya tarifa es notablemente superior a la de mercado, etc.).

Tomamos los diez puntos que más problemas traen a los inquilinos según nuestra experiencia, y dejamos de lado en esta primera propuesta algunos puntos de complicada resolución, como por ejemplo la complicación de un inquilino al que "caprichosamente" no se le quiere renovar la locación. Para estos casos podrían implementarse derechos de preferencia en la renovación, pero consideramos que los riesgos de perjudicar a ambas partes son mayores que las ventajas de una regulación legal en estos casos.

Asimismo dejamos de lado una regulación específica de la garantía del "depósito", en el entendimiento que de aplicarse la normativa consumeril, quedará claro la obligación del locador de reintegrarlo al monto específicamente fijado en el contrato, jugando en su contra la falta de claridad en este punto (debiendo devolverlo a valor actualizado si nada especifica, por ejemplo).

Cabe la reflexión acerca de incoroporar al sistema órganos estatales de control, o delegar competencias en colegios profesionales (por ejemplo de ingenieros y/o arquitectos, escribanos, etc.) para verificar el estado del inmueble previo al alquiler. Pero consideramos que la gran mayoría de estos puntos se solucionaría con la sola aplicación del punto 1 de nuestra propuesta.

Estamos convencidos que a Mayor Información, Menores Problemas. Un dato clave para mejorar las prácticas es la incorporación obligatoria en el contrato, además del correo electrónico, de los datos REALES del propietario o poseedor del inmueble, responsable directo de los reclamos del inquilino, que muchas veces es ocultado por los intermediarios, con grave perjuicio para todas las partes. Estos intermediarios inescrupulosos, de no dar correctamente los datos del locador, y aunque no figuren en el contrato, deberían ser responsables solidarios por la representación aparente, agravada frente a la negligencia de transmitir las comunicaciones entre las partes.

Finalmente observamos que las provincias bien podrían acompañar estas propuestas, en su órbita específica de regulación legal, eliminando completamente cargas perjudiciales para los inquilinos, como el impuesto de sellos a las locaciones de inmuebles.

Asimismo debería disminuirse la regulación de la comisión inmobiliaria (estimando que un monto adecuado sería el del 4,5% del contrato incluyendo IVA, frente al 5% actual). Asimismo debería especificarse claramente que todo gasto de gestión (informes, etc.) está incluido en el precio de la comisión. Y de frustrarse la operación sin culpa del inquilino deberían ser completamente reintegrados.