Por Exequiel Vergara *
El fracaso de la ley 27551 en su ambiciosa pretensión de resolver la problemática habitacional sólo lo discuten los fanáticos de la negación de la realidad.
Una “ley de alquileres” que partió de un error de diagnóstico severo y muchas veces señalado y anticipado por quienes nos dedicamos a la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación: confundir la situación de hipervulnerabilidad y marginalidad que afecta a millones de inquilinos, con la categoría jurídica, también vulnerable, del “locatario”.
Ampliamos en https://ar.ijeditores.com/pop.php?option=articulo&Hash=d6d6398e8591f95aafd02ccd905bd29c
1. Lo que está bien y no debe derogarse:
En sus veinticuatro artículos tenemos por un lado la recepción de nueve de las diez propuestas realizadas por la asociación Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino (ADCOIN), superadoras a la normativa del Código Civil y Comercial que se limitó a realizar una transcripción de la ley 23091, y que nadie cuestiona respecto de su necesaria incorporación a la regulación práctica de los alquileres: 1. Domicilio electrónico. 2. Reintegro actualizado del depósito. 3. Prohibición de firma de pagarés. 4. Reparaciones urgentes. 5. Impedimento de uso. 6. Compensación de gastos. 7. Expensas extraordinarias a cargo del dueño. 8. Resolución sin indemnización cuando se avisa con tres meses de anticipación. 9. Consignación de llaves y de canon locativo.
En definitiva se trata de soluciones concretas a problemas prácticos de las locaciones, que desde la experiencia de ADCOIN consideramos que resultaban necesarias para facilitar la previsibilidad de las conductas de las partes, y que receptan la mejor doctrina y jurisprudencia en esas cuestiones, expresándolas directamente en la ley, a los fines de evitar conflictos innecesarios, o bien dar una correcta pauta de solución.
2. El problema del plazo:
Respecto del régimen del plazo, si bien claramente el plazo de tres años favorece al inquilino en un sentido ideal, en la práctica supimos advertir que las consecuencias inmediatas de la extensión del plazo mínimo de dos a tres años, sin regulaciones adicionales que implican la articulación con las provincias, traería como consecuencia el aumento de los costes de entrada a un inmueble, por un lado, y el retiro de unidades del mercado, por el otro, lo que afectaría gravemente al sector que se buscaba beneficiar.
Las comisiones inmobiliarias, en Córdoba del 5% del contrato, ahora se pagan sobre 36 meses en lugar de 24, por lo que aumentaron el 50%. Esto significa un incremento del 50% de costo para ingresar a un inmueble, que debe soportar el inquilino, y que en definitiva si luego resulta que el departamento tenía vicios ocultos, o por algún motivo debe desocuparlo, o bien si el emprendimiento comercial fracasa a los pocos meses de la apertura del local, tampoco recuperará los honorarios ya abonados sobre una base económica un cincuenta por ciento más elevada. Esta base también aplica a impuestos de sellos, aranceles, honorarios y todo tipo de costo vinculado al contrato y que normalmente soportan los inquilinos.
Por otro lado los propietarios consideran que tres años es un plazo demasiado extenso para el caso que requieran vender el inmueble, ya que si bien la venta puede realizarse aunque se encuentre alquilado, se limitan mucho las posibilidades al no contar con acceso inmediato. Esto determinó el retiro de muchas unidades del mercado, con el consecuente incremento de precios frente a la escasez de oferta.
Por eso es que la extensión del plazo terminó perjudicando los contratos y aumentando los costos, y lo razonable sería volver al régimen ratificado en 2015, del mínimo de dos años.
3. El problema de la indexación:
Respecto al punto más conflictivo de la normativa en debate, la vuelta a la indexación, resulta un caso paradigmático de ingenuidad económica pensar que en la economía más inflacionaria del mundo el hecho de atar los alquileres a la inflación, o a cualquier índice, podría ser una solución para frenar la escalada de precios. Como tantas veces lo apuntamos, la solución a los problemas de la inflación pasa por política monetaria, y por lo tanto es un craso error pretender exorcizar los aumentos de las mensualidades a través de intervencionismo, tablitas e incertidumbre, para los propietarios respecto de cuánto cobrarán, y para los locatarios y sus garantes de cuánto tendrán que pagar.
Ampliamos en https://comercioyjusticia.info/opinion/otra-vez-la-indexacion/ y en https://comercioyjusticia.info/justicia/la-indexacion-en-contratos-de-alquiler-perjudica-la-economia-y-al-inquilino/
4. La solución legal que necesita ser explicitada en el Código Civil y Comercial:
La solución que oportunamente propusimos desde ADCOIN, y que reiteramos con énfasis en esta oportunidad, implica la clara aplicación de la normativa de defensa del consumidor a las relaciones locativas. Se necesitan contratos transparentes, previsibles y que brinden seguridad jurídica, y eso sólo se puede lograr bajo el paraguas protectorio del estatuto consumeril.
El precio en los contratos debe ser unívoco, transparente, claro y detallado en su forma de pago durante la totalidad del plazo. No sujeto a índices, actualizaciones o ajustes sorpresivos, pero sí podría hacerse uso del escalonamiento en la medida de que sea completamente claro lo que se pagará cada mes, y se informe el precio por el plazo total.
La normativa de protección al consumidor también permite al locatario reclamar frente a conductas desleales del locador, vigoriza sus deberes de información, seguridad y salud (actualmente se alquilan inmuebles en condiciones deplorables mintiendo en su publicidad), y sólo tendrá efectos negativos con aquellos locadores que quieran aprovecharse de la situación de asimetría respecto del locatario, sin perjudicar en lo más mínimo a quienes obren de buena fe.
Debemos señalar que actualmente los contratos de locación son efectivamente de consumo, y que por el alquiler debe darse la correspondiente factura “a consumidor final” al inquilino, pero existe una resistencia feroz de parte del Poder Judicial a asimilar el cambio de paradigma propuesto por el Código Civil y Comercial, e incluso muchos funcionarios aún tienen en su cabeza la idea de que las locaciones de inmuebles están excluidas de la ley de defensa del consumidor (como decía la redacción original modificada en 2006) y actúan en consecuencia, por lo que plasmar en la ley esta categoría específica, definiendo claramente que toda situación de alquiler por parte de un propietario que tenga más de un inmueble es una relación de consumo, facilitaría en enorme medida la alineación de la jurisprudencia a los principios protectorios (pero muchas veces poco claros) emanados del reciente Código unificado.
y en
https://ar.ijeditores.com/pop.php?option=articulo&Hash=d4fbeb031fb04a0c692e5a8ff62f1410
5. El desalojo exprés:
En primer lugar señalamos que el desalojo es materia de regulación procesal y por lo tanto de las provincias.
Añadimos a lo dicho que todo lo relativo a las demoras de los procesos judiciales no resulta necesariamente una consecuencia de lo que disponen los distintos códigos procesales (reiteramos, competencia provincial), sino de la “mora judicial”. Un problema tan estructural como el de la inflación, y que debe abordarse de manera seria, sistemática y con la necesaria colaboración de los respectivos poderes judiciales.
Finalmente debemos registrar lo antipático que resultaría, en una situación crítica como la que se encuentran millones de familias que alquilan, que uno de los puntos que se propongan como solución al mercado inmobiliario sea la facilitación de los mecanismos de desalojo, que por otro lado no son un problema de peso en el mercado, sino secundario y relativo a las demoras de todo trámite judicial.
6. La problemática habitacional:
Sin lugar a dudas debe abordarse seriamente el problema habitacional de los sectores más vulnerables. No nos adentramos en la cuestión porque consideramos que es materia de una normativa específica que debería incentivar la construcción de viviendas para los sectores postergados, completamente diferenciada y sin mezclarse con las necesarias rectificaciones a la regulación que rige los contratos jurídicos.
El “Programa Nacional de Alquiler Social” previsto en el título III de la ley es un ejemplo claro de normativa sin principio de ejecución ni planeamiento.
7. Régimen de garantías:
El artículo 13 de la ley que pretende limitar o coaccionar al locador respecto de las garantías que puede solicitar al locatario en la práctica resulta un absurdo jurídico, ya que desconoce cómo operan en la cotidianeidad estas relaciones contractuales. Podríamos decir que se trata de una cláusula claramente inconstitucional, pero en lo concreto simplemente resulta inaplicable, ya que si el locador no se encuentra satisfecho con las garantías solicitadas puede elegir no contratar. Recomendamos su derogación.
8. Métodos alternativos de resolución de conflictos:
El título IV de la ley es inconsistente con la categoría jurídica de este tipo de contratos. En su inmensa mayoría, se trata de contratos de consumo, y por lo tanto no sujetos a mediación, por tratarse de cuestiones de orden público. Por el contrario, sí deberían ser competencia del régimen de prejudicialidad que llevan adelante las autoridades de aplicación de la normativa de consumo, y las asociaciones de consumidores registradas, lo que además implica un ahorro importantísimo de normativa y burocracia, lo que es inmensamente beneficioso en el actual contexto de necesidad de reducción de gasto público.
Recomendamos adaptar sus cláusulas disponiendo que serán competentes a los efectos de llevar adelante los procesos prejudiciales en materia de locaciones, las autoridades de aplicación de la ley de defensa del consumidor, y las asociaciones de consumidores registradas, a los fines de proporcionar la resolución de conflictos, pero cuidando también el orden público que debe prevalecer en este tipo de relaciones contractuales.
Acompañamos proyecto de ley para su consideración:
Propuesta de ley de ADCOIN para mejorar la realidad actual de los alquileres
