“2019 - AÑO DE LA EXPORTACION”
Expte. 6468-D-18 Expte. 0693-D-19 Expte.
1583-D-19 Expte. 4316-D-19
DICTAMEN DE COMISIÓN
Honorable Cámara:
La Comisión de Legislación
General ha considerado los proyectos de ley de la señora Diputada Horne y otros
señores Diputados; el proyecto de ley del señor Diputado Rossi y otros señores
Diputados; el proyecto de ley del señor Diputado Sola y otros señores Diputados
y el proyecto de ley del señor Diputado Lipovetzky, todos ellos sobre “Contratos
de locación”; y habiéndose tenido a la vista los siguientes
expedientes: 0128-D-2018 de la señora Diputada Banfi; 0684-D-2018 del señor
Diputado Mestre; 1835-D-2018 del señor Diputado Cabandie; 2940-D-2018 del señor
Diputado Brügge; 4521-D-2019 de la señora Diputada Mendoza y el 4754-D-19 de la
señora Diputada Austin; y, por las razones expuestas en el informe que se
acompaña y las que dará el miembro informante aconsejan la sanción del
siguiente:
PROYECTO DE LEY
El Senado y Cámara de
Diputados ....
TÍTULO I
Reformas al Código Civil y
Comercial de la Nación
ARTÍCULO 1º.- Sustitúyase el
artículo 75 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO
75.- Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio
para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Podrán además constituir un
domicilio electrónico en el cual se tendrán por válidas y vinculantes las
notificaciones que se cursaren al mismo, siendo plenamente eficaces
todos los emplazamientos y/o comunicaciones que allí se practiquen.”.
ARTÍCULO 2º.- Sustitúyase el
artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO
1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede
requerirse del locatario:
a.
el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes.
b.
depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe
equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega
de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la
parte proporcional en caso de haberse acordado un depósito inferior a un mes de
alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución
del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos
domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al
momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, podrá acordarse
su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o
bien el locador podrá retener una suma equivalente a dichos montos como
garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las
facturas remanentes, presentará las constancias al locador, quien deberá
restituir de manera inmediata las sumas retenidas; el pago de valor llave o
equivalentes; y
c. la firma de pagarés o cualquier
otro documento que no forme parte del contrato original”.
ARTÍCULO 3°.- Sustitúyase el
artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“Artículo
1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de
inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado
mayor, se considerará celebrado por el plazo mínimo legal de tres años, excepto los casos
del artículo 1199.
El
locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.”
ARTÍCULO
4º.- Sustitúyase el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación por
el siguiente:
“ARTÍCULO
1199.- Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a
los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a.
sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a
habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b. habitación con muebles que se
arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del
contrato o de contratos consecutivos, supera los tres meses, se presume que no
fue hecho con esos fines;
c.
guarda de cosas;
d.
exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco
se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el
cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe
normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.”
ARTÍCULO 5º.- Sustitúyase el
artículo 1201 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO
1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe
conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar
a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto,
originado por cualquier causa no imputable al locatario.
En
caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario
debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el
locatario podrá realizarla por sí, con cargo al locador.
Si las reparaciones no fueran urgentes,
el locatario deberá intimar al locador para que realice las mismas dentro de un
plazo que no podrá ser inferior a diez días corridos, contados a partir de la
recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma
indicada en el párrafo precedente.
En
todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el
locador en el contrato se tendrá por válida, aún si el locador se negara a
recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.”
ARTÍCULO 6º.- Sustitúyase el
artículo 1203 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTICULO
1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por motivos no imputables al locatario éste se viese impedido
de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la
convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del
pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se
viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones
continúan como antes.”
ARTÍCULO 7°.- Agréguese como
artículo 1204 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente:
“ARTÍCULO
1204 bis.- Compensación. Los gastos
y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las
disposiciones de esta Sección, podrán ser compensados de pleno derecho por el locatario con los
cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle
de los mismos.”
ARTÍCULO 8º.- Sustitúyase el
artículo 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO
1209.- Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su
cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que
de a la cosa locada. No
tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes
extraordinarias. Sólo podrá establecerse que estarán a cargo del
locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por
tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a
disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como
expensas comunes ordinarias o extraordinarias.”
ARTÍCULO 9º.- Sustitúyase el
artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO
1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación de inmuebles con destino
habitacional puede ser resuelto anticipadamente por el locatario si han
transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su
decisión al locador con al menos un mes de anticipación. Si hace uso de la
opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe
abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y
medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la
opción se ejercita transcurrido dicho lapso. Cuando la notificación al locador
se hiciese con una anticipación
de tres meses o más, no corresponderá el pago de indemnización alguna
por dicho concepto.
Lo
establecido en el presente artículo no será de aplicación a los supuestos
enumerados en el artículo 1199.”
ARTÍCULO 10°.- Agréguese
como artículo 1221 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente:
“ARTÍCULO
1221 bis. Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a
vivienda, dentro de los
tres últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes podrá
convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la
renovación del contrato. En caso de silencio del locador o frente a su negativa
de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede
resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización
correspondiente.”
ARTÍCULO 11º.- Sustitúyase
el artículo 1222 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO
1222.- Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es
habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de
alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la
cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a
diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación,
especificando el lugar de pago.
La
notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario
se tendrá por válida, aún si éste se negara a recibirla o no pudiese
perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
Cumplido
el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o habiéndose
verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario
deberá restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del
locatario, el locador podrá iniciar la acción judicial de desalojo, la que
deberá sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción y en
caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que establezcan
sus leyes procesales o especiales.
En ningún caso el locador podrá negarse
a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la
reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente
al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave
del inmueble, éste podrá realizar la consignación judicial de las mismas,
siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se deberán
alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la
notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves
del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro
de los diez días hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado
al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese
iniciado después del vencimiento de dicho plazo.”
ARTÍCULO 12º.- Sustitúyase
el artículo 1351 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO
1351.- Intervención de uno o de varios corredores. Si sólo interviene un
corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o
protesta de una de las partes según el artículo 1346. No existe solidaridad
entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada
parte, cada uno de ellos sólo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo
comitente.
En las locaciones de inmuebles la
intermediación solo podrá estar a cargo de un corredor profesional matriculado.”
TÍTULO II
Regulación complementaria de
las locaciones
ARTÍCULO 13º.- Garantía. En
las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el
locatario propondrá al locador al menos dos de las siguientes garantías:
a. Garantía Inmobiliaria;
b. Aval Bancario;
c. Seguro de Caución;
d. Garantía de fianza; o
e. Garantía personal del
locatario, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos o
cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deberán
sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo.
El locador no podrá requerir una garantía que supere el equivalente a
cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se
tratase del supuesto previsto en el inciso e) en el cual podrá elevarse dicho
valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador
deberá aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.
En los supuestos de los
incisos b, c y d, la reglamentación establecerá los requisitos que deberán
cumplir las personas que otorguen estas garantías y las características y
condiciones de las mismas.
ARTÍCULO 14º.- Ajustes. Los
contratos de locación, cualquiera sea su destino, estarán exceptuados de lo
dispuesto en los artículos 7° y 10 de la Ley N° 23.928 y sus modificatorias.
En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso
habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por
períodos mensuales, sobre el cual solo podrán realizarse ajustes anuales. En
ningún caso se podrán establecer bonificaciones ni otras metodologías que
induzcan a error al locatario.
A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deberán
efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las
variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la
remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que
deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la
República Argentina (BCRA).
ARTÍCULO 15º.- Consignación.
Si el locador de un
inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo, según lo dispone el
artículo 1208 del Código Civil y Comercial de la Nación, el locatario deberá
intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba dentro las cuarenta y ocho horas
siguientes a su notificación. En caso de silencio o negativa del locador, el locatario, dentro de los
tres días hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la
notificación, deberá proceder a la consignación judicial del monto adeudado,
o mediante cheque cancelatorio, de conformidad con las previsiones de la Ley N°
25.345, de acuerdo a las modalidades que fijen al efecto las distintas
jurisdicciones provinciales, el gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y en su
caso el Banco Central de la República Argentina, estando los gastos y costas
correspondientes a cargo del locador.
ARTÍCULO 16º.- Los contratos de locación de
inmueble deberán ser declarados por el locador ante la Administración Federal
de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma
y con los alcances que dicho Organismo disponga. La Administración Federal de
Ingresos Públicos (AFIP) dispondrá un régimen de facilidades para la
registración de contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hará
pasible de las sanciones previstas en la Ley N° 11.683 (t.o. en 1998 y sus
modificaciones).
Cuando se inicien acciones
judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr
traslado de la demanda, el
Juez deberá informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la
Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la
intervención que corresponda.
No obstante, la obligación
del locador, cualquiera de las partes podrá informar la existencia del contrato
a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los
fines dispuestos en el presente artículo, en los términos que esta autoridad
disponga.
TÍTULO III
Programa Nacional de
Alquiler Social
ARTÍCULO 17º.- Alquiler
social. Crease el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción
de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler
mediante una contratación formal.
ARTÍCULO 18º.- Organismo
Rector. El Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la
Secretaría de Vivienda, será el Organismo Rector encargado del diseño de las políticas públicas
para efectivizar el Programa Nacional de Alquiler Social creado por el
artículo 18 de la presente norma.
ARTÍCULO 19º.- Medidas de
implementación del programa. La Secretaría de Vivienda, para garantizar el
logro de los objetivos del Programa Nacional de Alquiler Social creado por el
artículo 14 de la presente norma, deberá:
a. tener especial
consideración con las personas que se encuentren en situación de violencia de
género en el marco de lo previsto en la Ley de Protección Integral a las
Mujeres N° 26.485;
b. promover, a través de los
organismos competentes, la regulación del accionar de entidades que otorguen
garantías de fianza o seguros de caución para contratos de alquiler de
viviendas;
c. propiciar la creación de
líneas de subsidios o
créditos blandos a efectos de facilitar el acceso a la locación de
viviendas;
d. diseñar e implementar
mecanismos orientados a ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados
a la vivienda;
e. promover en conjunto con
la Administración Nacional de la Seguridad Social la adopción de medidas que
permitan facilitar el acceso al alquiler a jubilados, pensionados y titulares
de la prestación por desempleo;
f. adoptar cualquier otra
medida en su carácter de Organismo Rector que tenga por objeto facilitar el
acceso a una vivienda digna en alquiler para todas aquellas personas que se
encuentren en situación de vulnerabilidad;
g. fomentar la creación de
mecanismos tendientes a asegurar el efectivo cumplimiento por parte del locador
y del locatario de las obligaciones a su cargo;
h. apoyar a quienes tengan
dificultades para cumplir con los requisitos de garantía, depósito y demás
gastos necesarios para obtener una vivienda en alquiler, siempre que el destino
de la locación sea el de vivienda familiar única en los términos y con los
alcances que establezca la reglamentación;
i. promover, a través de los
organismos competentes la creación de un seguro obligatorio que cubra la falta de pago de
alquileres y las indemnizaciones por daño y ocupación indebida del
inmueble;
j. generar alternativas para la resolución
de conflictos entre locador y locatario, en general dictar o propiciar
todo tipo de medidas orientadas a favorecer y ampliar la oferta de alquileres
de inmuebles destinados a la vivienda y facilitar el acceso a dicha modalidad
contractual.
ARTÍCULO 20º.- Facúltase a
la Secretaría de Vivienda a dictar las medidas que resulten pertinentes a los
fines de la adecuada implementación del Programa Nacional de Alquiler Social
creado por el artículo 14 de la presente norma.
TÍTULO IV
Métodos alternativos de
resolución de conflictos
ARTÍCULO 21º.- Resolución de
conflictos. El Poder Ejecutivo Nacional, a través del área competente del
Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en forma concertada con las
provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, realizará las acciones
necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo
costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos
derivados de la relación locativa.
ARTÍCULO 22º.- Modificación
de la Ley N° 26.589. Sustitúyase el artículo 6° de la Ley N° 26.589, el que
quedará redactado de la siguiente manera:
“ARTÍCULO 6°- Aplicación
optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria. En los casos
de ejecución el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria será
optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía.”.
ARTÍCULO 23º.- Las
disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente al de su
publicación en el Boletín Oficial de la REPÚBLICA ARGENTINA.
ARTÍCULO 24º.- Comuníquese
al PODER EJECUTIVO NACIONAL.
Sala de la Comisión, de
noviembre de 2019.-
INFORME
Honorable Cámara
La Comisión de Legislación
General al considerar los proyectos de ley de la señora Diputada Horne y otros
señores Diputados, el proyecto de ley del señor Diputado Rossi y otros señores
Diputados, el proyecto de ley del señor Diputado Solá y otros señores Diputados y el proyecto de
ley del señor Diputado Lipovetzky,
todos ellos sobre “Contratos de locación”; y habiéndose tenido a
la vista los siguientes expedientes: 0128-D-2018 de la señora Diputada Banfi; 0684-D-2018 del
señor Diputado Mestre;
1835-D-2018 del señor Diputado Cabandie; el 2940-D-2018 del señor Diputado Brügge; el 4521-D-2019 de
la señora Diputada Mendoza
y el 4754-D-19 de la señora Diputada Austin. Cabe mencionar que los proyectos de ley de la señora
Diputada Banfi y el del señor Diputado Brugüe ya habían sido considerados
oportunamente por esta Comisión junto con otras iniciativas en el dictamen que
se propició en el 2018 y que fuera publicado en la Orden del Día N° 517/2018.
Asimismo, en el presente
dictamen se ha estimado conveniente producir un único dictamen unificado y no
encontrando objeciones que formular propician su sanción.
Daniel A. Lipovetzky
Diputado Nacional
