Código de Buenas Prácticas entre Inquilinos y Locadores

 

📜1. Transparencia y Comunicación

          El locador debe proporcionar toda la información relevante sobre el inmueble, incluyendo condiciones, servicios y cualquier defecto conocido de manera clara, precisa y detallada.

          Ambas partes deben mantener una comunicación abierta y respetuosa, informando cualquier problema o cambio relevante. Actuar de buena fe es fundamental para ambas partes, para ello se debe informar todas las contingencias relevantes que acaezcan.

          Se recomienda que los inquilinos en caso de presentarse inconvenientes durante el transcurso del contrato, presenten reclamos formales ante la parte locadora y la inmobiliaria. Es aconsejable que sea por medio de correos electrónicos que deben ser constituidos en el mismo contrato. De tal manera, los inquilinos resguardarán sus derechos al constituir la prueba.

          Otra forma de comunicar cualquier problema que se suscite es por medio de notas redactadas, las cuales deben ser presentadas ante el locador o la inmobiliaria en doble ejemplar. Siendo firmadas, selladas y con constancia de la fecha de la presentación, servirán de prueba para el inquilino y cumplirá con su deber.

📜2. Contrato de Locación

          Redacción Clara: El contrato debe ser claro y comprensible, especificando derechos y obligaciones de ambas partes, así como también debe establecer la duración del contrato. Es fundamental que se tome en consideración cláusulas importantes tales como el precio, el cual debe estar acorde al negociado u ofertado por la parte locadora, así como los índices de actualización y la periodicidad de los mismos.

          Otras de las cláusulas que son sumamente importantes son las que establecen las causales de resolución contractual, específicamente los incumplimientos previstos en el contrato. Se debe tomar conocimiento si existe la obligación contractual de contratar algún seguro para mantener el inmueble, así como si hay libertad para elegir la aseguradora. También hay que asesorarse respecto a si existen cláusulas tales como la rescisión anticipada por venta del inmueble.

          El inquilino debe verificar que el plazo de duración que consta en el contrato, sea el mismo que el negociado. Actualmente el Código Civil y Comercial de la Nación establece, que en caso de no haberse pactado el plazo, el mismo será de 2 años.

          Los inquilinos deben asesorarse respecto a cláusulas que establezcan el cálculo de las comisiones inmobiliarias, no debe ser abusivo ni contrario a la ley. Recuerda que en el ámbito de la Provincia de Córdoba, la ley 9.445 prescribe que la comisión debe ser el 5% de la totalidad del contrato. Además, los corredores inmobiliarios deben estar matriculados para estar habilitados a percibir tales sumas.

📜3. Pago de alquiler, expensas, impuestos y servicios.

          Hay que asesorarse respecto a los métodos de pago que prevén el contrato. Se aconseja siempre solicitar recibos de los alquileres al propietario, específicamente si se paga en efectivo. De la misma manera, tener en cuenta la periodicidad de las actualizaciones para poder realizar los cálculos estimativos con anticipación. Es indispensable cerciorarse de que los montos pretendidos estén correctos.

          En caso de abonarse expensas, se recomienda que los inquilinos controlen todos y cada uno de los rubros de las liquidaciones remitidas. Los conceptos deben estar claros, concisos y detallados, y en caso de dudas, reclamar ante la administración por medio de notas solicitando cualquier documentación que respalde los montos pretendidos. Además, el inquilino únicamente tiene el deber de abonar las expensas ordinarias, estando las extraordinarias a cargo del locador.

          Se recomienda asesorarse respecto a los plazos dispuestos por el contrato para realizar los pagos, así como los intereses pactados en caso de mora y las penalidades dispuestas. No debe haber cláusulas ambiguas que permitan al locador abusarse. Es aconsejable pactar un CBU para realizar las transferencias en el mismo contrato, ya que los comprobantes servirán de prueba para el inquilino.

          Recuerda que el locador debe recibir los alquileres en caso de pactarse en efectivo, siendo lo contrario una práctica abusiva que lo coloca al inquilino en situación de mora. Ante tales supuestos, deberá intimarse al locador a la brevedad posible bajo apercibimiento de iniciar acción judicial de consignación de llaves.

📜4. Mantenimiento y Reparaciones

          La parte locadora debe realizar las reparaciones que afecten a la estructura del inmueble o bien que sean indispensables para garantizar la habitabilidad del mismo según lo prescribe el Código Civil Comercial de la Nación. En cuanto al inquilino, éste tiene el deber de cuidar el inmueble, no cambiar su destino, y realizar las reparaciones menores derivadas del uso cotidiano. Se destaca que el deber de mantenimiento es común a ambas partes, siendo cualquier cláusula en contrario abusiva y atenta con el deber de buena fe.

          Es importante que los inquilinos, al ingresar al inmueble, verifiquen que todos los artefactos funcionen correctamente, es decir por ejemplo probar los calefones, las hornallas, el horno, termo tanques, canillas de agua, duchas, entre otros. En caso de existir vicios, los inquilinos deben tomar fotos y grabar videos, para luego por presentar un reclamo ante el locador o la inmobiliaria por escrito.

          En caso de realizar reparación de suma urgencia y que no admita demora, se recomienda reclamar por correo electrónico para dejar constancia, así como también pedir presupuestos e informes que dejen constancia de la urgencia de la reparación de los vicios. Recuerda que en caso de vicios se debe intimar fehacientemente a la parte locadora primero, y en caso de negativa o silencio, realizar las reparaciones que no admitan dilación.

📜5. Depósito de Garantía

          Acordar el monto del depósito de garantía y las condiciones para su devolución al finalizar el contrato

          El depósito solo debe ser utilizado para cubrir daños o deudas pendientes, no para otros fines.

          Recuerda que el depósito de garantía debe ser reintegrado de manera actualizada a la fecha del vencimiento, conforme al último alquiler abonado, siendo toda práctica contraria abusiva.

📜6. Resolución de Conflictos

          Conciliación: En caso de conflictos, ambas partes deben intentar resolverlos mediante conciliación antes de recurrir a instancias legales. El sistema conciliatorio de ADCOIN cuenta con experiencia en la solución de estas problemáticas. Informate sobre el servicio de audiencia que brinda la Asociación aca.

          Se recuerda que muchas veces los conflictos se suscitan por malos entendidos, y que por medio de una conciliación, las controversias pueden quedar resueltas si ambas partes actúan de buena fe. En este sentido, el respeto es primordial en toda negociación, conforma además parte del principio de actuar de buena fe. En tal sentido, las audiencias de conciliación permiten la inmediatez y el contacto directo entre las partes que facilitan la resolución de conflictos.

          Documentación: Mantener un registro de todas las comunicaciones y acuerdos para facilitar la resolución de disputas  

📜7. Finalización del contrato

          Se recomienda que tres meses de anticipación al vencimiento, las partes se pongan en contacto, preferiblemente por medio fehaciente, con el fin de negociar una eventual prórroga o renovación. De tal manera, se evitarán confusiones y podrán prever las partes cómo continuar, o bien para buscar otras opciones para alquilar.

          Se recuerda que el inquilino debe hacer entrega del inmueble en las mismas condiciones que lo recibió, debiendo pintarlo y limpiarlo. Antes de la finalización del contrato, se debe citar a la parte locadora en día y hora para realizar la inspección del inmueble y realizar la posterior entrega de llaves. Es obligación del locador hacer entrega del recibo de llaves, independientemente de las reservas que pueda efectuar, de lo contrario comporta un actuar abusivo y lo hace incurrir al inquilino en dilaciones y moras, con el correspondiente cobro de penalidades.

El equipo de ADCOIN

Acuerdo homologado con Tarjeta Zafiro

J.1A INST.C.C.FAM.1A-SEC.2 - RIO TERCERO Protocolo de Sentencias Nº Resolución: 62 Año: 2022   Tomo: 2   Folio: 386-388

EXPEDIENTE SAC: 8897058 - ACCION Y DEFENSA AL CONSUMIDOR E INQUILINO-ASOCIACION CIVIL C/ ZAFIRO S A - ACCION COLECTIVA ORDINARIO
PROTOCOLO DE SENTENCIAS. NÚMERO: 62 DEL 16/09/2022

SENTENCIA NUMERO: 62. RIO TERCERO, 16/09/2022. Y VISTOS: estos autos caratulados ACCION Y DEFENSA AL CONSUMIDOR E INQUILINO-ASOCIACION CIVIL C/ ZAFIRO S A – ACCION COLECTIVA ORDINARIO, Expte. 8897058,de los que resulta que con fecha 23/05/2022 y 24/05/22 comparecen el Dr. Manuel Godoy Luque en representación de la parte actora y el Dr. Juan Pablo BEVILACQUA en representación de la parte demandada y manifiestan haber arribado a un acuerdo, adjuntándolo en autos. El mismo fue celebrado por la Asociación actora representada por su presidente, Dr. Juan Exequiel Vergara con el patrocinio de los Dres. Darío Alejandro Di Noto y Manuel Godoy Luque y con el Dr. Juan Pablo Bevilacqua en representación de Zafiro SA. Manifiestan que el convenio se regirá por las siguientes cláusulas ello sin reconocimiento de hechos ni derechos de ninguna especie y/o naturaleza y al sólo efecto transaccional:PRIMERA: En el marco de los autos caratulados “ACCION Y DEFENSA AL CONSUMIDOR E INQUILINO-ASOCIACION CIVIL C/ ZAFIRO S A - ACCION COLECTIVA ORDINARIO”, Exp. Nº 8897058, LAS PARTES decidieron abrir una instancia de diálogo, que ha permitido arribar al presente acuerdo transaccional que se transcribe en las cláusulas siguientes. Con el propósito aludido, las partes analizaron conjuntamente la tesitura jurídica de cada una de ellas e intercambiaron suficiente información con el objeto de alcanzar un acuerdo, que aquí se materializa, y que satisfaga los intereses de los usuarios y consumidores. SEGUNDA: OBLIGACIÓN DE LA EMPRESA. La EMPRESA, procederá a cesar la percepción de los cargos denominados “Cargo por gestión de cobranzas”, “Cargo por gestión de cobranzas prejudicial”, a sus usuarios del servicio de Tarjeta de Crédito “Tarjeta Plan Platino” que incurren en mora; comprometiéndose a no cobrar dicho concepto en el futuro, así como ningún otro análogo, refiriendo por este a cualquier importe que se perciba como consecuencia de la gestión de cobro y que no tenga una contrapartida individual, directa y contrastable, a requerimiento del usuario. TERCERA. RESTITUCIÓN. Dentro de los diez (10) días de homologado el presente acuerdo transaccional, la EMPRESA procederá a reintegrar las sumas percibidas en los tres (3) años anteriores al inicio de la demanda (08/11/2019), es decir desde el día 08/11/2016, por el concepto denominado “Cargo por gestión de cobranzas” y/o “Cargo por gestión de cobranzas prejudicial”, con más intereses acordados desde el momento del pago y hasta la efectiva restitución total de las sumas de que se trate, a los usuarios titulares de tarjetas de crédito emitidas por la EMPRESA, sean actuales o no. Por tratarse de sumas de dinero, su restitución debe hacerse por los mismos medios que fueron percibidas. La restitución, deberá comprender todos los accesorios cobrados con tal motivo, tales como el IVA u otros conceptos. Se acuerda que los intereses se liquidarán, conforme la tasa de interés de uso judicial, esto es la Tasa Pasiva Nominal Mensual Promedio que publica el B.C.R.A., con más el dos por ciento (2%) nominal mensual por todo concepto, desde el momento del pago de cada cargo y hasta la efectiva restitución de las sumas. A aquellos usuarios a quienes se hubiere facturado (devengado) el cargo, pero que no lo hubiesen abonado, se les anulará el cargo en cuestión. Para el caso de las personas afectadas, que actualmente no sean clientes de la tarjeta, la EMPRESA se obliga a ofrecerles la opción de restitución, que será puesta en conocimiento a los usuarios afectados, mediante las medidas de comunicación y publicidad pactadas conforme a la cláusula correspondiente, estando sujeta su efectiva devolución a la solicitud de la misma por los interesados. A tal fin, deberán remitir un correo electrónico a la EMPRESA, a la cuenta atencionclientes@planplatino.com.ar, acompañando CBU de cuenta bancaria donde deberá ser depositada la restitución en un plazo de diez días hábiles de remitido el correo electrónico o devolución en efectivo desde las sucursales de la empresa. Los usuarios, ex clientes, que no hubieren solicitado la restitución en el plazo de sesenta (60) días corridos de finalizada la comunicación prevista, perderán el derecho a percibir la restitución, y el monto total de dinero remanente que no haya podido ser restituido será donado a dos (2) entidades de bien público sin fines de lucro, por partes iguales (50% a cada una), a saber: a) Asociación Civil Nuestra Señora de Lujan - Comunidad Terapéutica de la Ciudad de Río Tercero (Córdoba) b) ACCIÓN Y DEFENSA DEL CONSUMIDOR E INQUILINO - ASOCIACIÓN CIVIL (ADCOIN). Si dentro del plazo de treinta (30) días corridos a ser contados desde el vencimiento del plazo de sesenta (60) días antes referido, la demandada no hubieran podido concluir exitosamente con la totalidad de la donación objeto de la presente cláusula por cualquier causa (incluyendo pero no limitándose a la falta de aceptación de la donación o por el incumplimiento de la entidad beneficiaria de la misma respecto de la necesidad de suscribir documentación vinculada u otorgar todos los actos que resulten necesarios para concluir adecuadamente con la donación), los fondos remanentes serán depositados en plazo fijo por un máximo de 1 año o hasta que se concluyan exitosamente los trámites de la donación. En caso que vencido ese plazo no se hubiese podido concluir con dichos trámites, el destino del dinero será decidido por la ASOCIACIÓN. CUARTA: COMUNICACIÓN Y PUBLICIDAD. LAS PARTES acuerdan que una debida publicidad y un sistema razonable de notificaciones resultan imprescindibles para lograr los fines del presente convenio. Por lo tanto se acuerda que, dentro de los diez (10) días hábiles de homologado el presente acuerdo transaccional, se procederá a poner en conocimiento del presente acuerdo y sus opciones a los usuarios afectados, mediante las siguientes medidas de publicidad y comunicación, cuyo costo y gestión estará a cargo de la EMPRESA: i) Publicación en el sitio web de la EMPRESA, por un lapso de treinta (30) días; ii) Colocación de carteles informativos en todas las sucursales de la EMPRESA, por un lapso de treinta (30) días; iii) Notificación a los clientes activos de la EMPRESA, por única vez, a través de una notificación acompañando los resúmenes de tarjeta de crédito en el cual deberá acreditarse el importe correspondiente con la siguiente leyenda: "A través de la presente, se le notifica que al Resumen de Cuenta que se acompaña con la presente, se le acreditará a su favor el importe percibido oportunamente en concepto de "Gestión de Cobranzas" y/o "Gestión de Cobranzas Prejudicial", con lo cual usted tiene derecho a abonar el importe total del Resumen de Cuenta menos dicho importe".; iv) Publicación de un edicto por dos (2) días en el Boletín Oficial de la Provincia de Córdoba, y en el Diario “La Voz del Interior” por un (1) día. Asimismo, la ASOCIACIÓN publicará en la sección pertinente de su página web el texto completo del acuerdo, informando del mismo tanto en su sitio web como mediante diversas redes sociales, recomendando la difusión del asunto a efectos de generar el mayor alcance posible. QUINTA: HOMOLOGACIÓN. Este acuerdo y sus cláusulas son indivisibles y, en consecuencia, deben ser interpretadas y aplicadas en forma conjunta. La validez y vigencia del mismo está sujeta a la homologación judicial conforme lo establecido en el art. 54 de la Ley 24.240. Cumplidas las obligaciones asumidas, el presente acuerdo extinguirá las obligaciones litigiosas entre las partes, no teniendo la ASOCIACIÓN ni la clase que ella representó en el caso, nada más que reclamar a la EMPRESA. En especial, la ASOCIACIÓN y la clase que ella representa, manifiestan nada tener que reclamar por los conceptos que han sido objeto de esta demanda, aun cuando sobre ellos no se haya pactado prestación alguna en este acuerdo.  En caso de que no se obtuviese la homologación, este acuerdo se tendrá por no escrito. Los gastos del trámite de homologación estarán a cargo de la EMPRESA. SEXTA. COSTAS: la EMPRESA asume las costas y gastos del proceso judicial hasta el momento. Las mismas comprenden las tasas de justicia, aportes a la caja de abogados, y todo gasto que implique la homologación del presente acuerdo. Los honorarios de los letrados de la ASOCIACIÓN serán a cargo de la EMPRESA, y estipulados en un convenio aparte. A los fines de cálculo de tasa de justicia y aportes, las partes estiman de buena fe que el monto a restituir según las pautas de cálculo establecidas (incluidos capital e intereses), asciende a la suma de pesos SEISCIENTOS MIL ($600.000), o lo que en más o en menos resulte de las tareas de auditoría que llevará adelante la EMPRESA, con control del profesional contable asignado por la ASOCIACIÓN, y acreditará en estos autos obligándose a complementar el pago en el caso que las tareas de auditoría arrojen un resultado superior al estimado. SÉPTIMA. CONCLUSIÓN DE LOS RECLAMOS: Como consecuencia del presente acuerdo transaccional, se deja establecido que cumplidas que sean las obligaciones resultantes del presente, LAS PARTES nada más tendrán que reclamarse entre sí por los conceptos dirimidos. OCTAVA: A los fines del control del cumplimiento del presente acuerdo, el Contador designado por la ASOCIACIÓN, Gerardo Emilio BELLMANN, MP 10-06946-0 CPCECba, requerirá a la EMPRESA la información contable pertinente, una vez finalizados los plazos estipulados en la cláusula TERCERA. El mismo, realizará un dictamen en relación al cumplimiento del presente acuerdo, el cual será presentado ante el Tribunal en el marco de los autos de referencia. Los honorarios del Cr. BELLMANN serán a cargo de la EMPRESA. Del mismo se correrá vista a las partes y al MPF, y en el caso de que del dictamen surja el cabal cumplimiento de las obligaciones asumidas, y de no presentarse observaciones por las partes, por el MPF o por el Tribunal, se tendrá por cumplimentado el presente acuerdo. Corrida vista al Sr. Fiscal Civil y evacuada que fuera la misma, se inserta el decreto de autos el que una vez firme y consentido queda el presente en estado de dictar resolución. Y CONSIDERANDO: I) Homologación del acuerdo: El acuerdo que las partes han formulado y transcripto en los Vistos de la presente resolución no altera normas de orden público (art. 12 CCCN), a la vez que no se opone a la moral ni a las buenas costumbres (art. 279 CCCN), lo que exime a la suscripta de efectuar mayores consideraciones al respecto, máxime cuando resulta integral toda vez que se han acordado costas del proceso y honorarios de los letrados intervinientes. Por su parte, el Sr. Fiscal en lo Civil expresa que nada tiene para observar al acuerdo arribado por las partes autorizando su homologación. Por ello, y las consideraciones vertidas supra, normas legales citadas y lo dispuesto por los arts. 1641 y 1642, CCCN y art. 353, CPCC, corresponde proceder a su homologación, interponiendo para su mayor validez la pública autoridad que el Tribunal inviste. II) Costas y Honorarios. No corresponde expedirse sobre ambos conceptos en esta oportunidad toda vez que los mismos forman parte del acuerdo que aquí se homologa. Por todo lo expuesto, y normas legales citadas, RESUELVO: 1) Homologar el acuerdo celebrado por las partes transcripto en los vistos de la presente resolución, interponiendo para su mayor validez la pública autoridad que el Tribunal inviste. 2) No expedirse sobre costas y honorarios al encontrarse pactados en el acuerdo que se homologa. PROTOCOLICESE Y HAGASE SABER

Texto Firmado digitalmente por:

SÁNCHEZ TORASSA Romina Soledad JUEZ/A DE 1RA. INSTANCIA Fecha: 2022.09.19

Ley de alquileres: las soluciones urgentes que necesita el mercado inmobiliario

 

Ley de alquileres: las soluciones urgentes que necesita el mercado inmobiliario

Por Exequiel Vergara *

El fracaso de la ley 27551 en su ambiciosa pretensión de resolver la problemática habitacional sólo lo discuten los fanáticos de la negación de la realidad.

Una “ley de alquileres” que partió de un error de diagnóstico severo y muchas veces señalado y anticipado por quienes nos dedicamos a la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación: confundir la situación de hipervulnerabilidad y marginalidad que afecta a millones de inquilinos, con la categoría jurídica, también vulnerable, del “locatario”.

Ampliamos en https://ar.ijeditores.com/pop.php?option=articulo&Hash=d6d6398e8591f95aafd02ccd905bd29c

 

1. Lo que está bien y no debe derogarse:

En sus veinticuatro artículos tenemos por un lado la recepción de nueve de las diez propuestas realizadas por la asociación Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino (ADCOIN),  superadoras a la normativa del Código Civil y Comercial que se limitó a realizar una transcripción de la ley 23091, y que nadie cuestiona respecto de su necesaria incorporación a la regulación práctica de los alquileres: 1. Domicilio electrónico. 2. Reintegro actualizado del depósito. 3. Prohibición de firma de pagarés. 4. Reparaciones urgentes. 5. Impedimento de uso. 6. Compensación de gastos. 7. Expensas extraordinarias a cargo del dueño. 8. Resolución sin indemnización cuando se avisa con tres meses de anticipación. 9. Consignación de llaves y de canon locativo.

En definitiva se trata de soluciones concretas a problemas prácticos de las locaciones, que desde la experiencia de ADCOIN consideramos que resultaban necesarias para facilitar la previsibilidad de las conductas de las partes, y que receptan la mejor doctrina y jurisprudencia en esas cuestiones, expresándolas directamente en la ley, a los fines de evitar conflictos innecesarios, o bien dar una correcta pauta de solución.

 

2. El problema del plazo:

Respecto del régimen del plazo, si bien claramente el plazo de tres años favorece al inquilino en un sentido ideal, en la práctica supimos advertir que las consecuencias inmediatas de la extensión del plazo mínimo de dos a tres años, sin regulaciones adicionales que implican la articulación con las provincias, traería como consecuencia el aumento de los costes de entrada a un inmueble, por un lado, y el retiro de unidades del mercado, por el otro, lo que afectaría gravemente al sector que se buscaba beneficiar.

Las comisiones inmobiliarias, en Córdoba del 5% del contrato, ahora se pagan sobre 36 meses en lugar de 24, por lo que aumentaron el 50%. Esto significa un incremento del 50% de costo para ingresar a un inmueble, que debe soportar el inquilino, y que en definitiva si luego resulta que el departamento tenía vicios ocultos, o por algún motivo debe desocuparlo, o bien si el emprendimiento comercial fracasa a los pocos meses de la apertura del local, tampoco recuperará los honorarios ya abonados sobre una base económica un cincuenta por ciento más elevada. Esta base también aplica a impuestos de sellos, aranceles, honorarios y todo tipo de costo vinculado al contrato y que normalmente soportan los inquilinos.

Por otro lado los propietarios consideran que tres años es un plazo demasiado extenso para el caso que requieran vender el inmueble, ya que si bien la venta puede realizarse aunque se encuentre alquilado, se limitan mucho las posibilidades al no contar con acceso inmediato. Esto determinó el retiro de muchas unidades del mercado, con el consecuente incremento de precios frente a la escasez de oferta.

Por eso es que la extensión del plazo terminó perjudicando los contratos y aumentando los costos, y lo razonable sería  volver al régimen ratificado en 2015, del mínimo de dos años.

 

3. El problema de la indexación:

Respecto al punto más conflictivo de la normativa en debate, la vuelta a la indexación, resulta un caso paradigmático de ingenuidad económica pensar que en la economía más inflacionaria del mundo el hecho de atar los alquileres a la inflación, o a cualquier índice, podría ser una solución para frenar la escalada de precios. Como tantas veces lo apuntamos, la solución a los problemas de la inflación pasa por política monetaria, y por lo tanto es un craso error pretender exorcizar los aumentos de las mensualidades a través de intervencionismo, tablitas e incertidumbre, para los propietarios respecto de cuánto cobrarán, y para los locatarios y sus garantes de cuánto tendrán que pagar.

Ampliamos en https://comercioyjusticia.info/opinion/otra-vez-la-indexacion/ y en https://comercioyjusticia.info/justicia/la-indexacion-en-contratos-de-alquiler-perjudica-la-economia-y-al-inquilino/

 

4. La solución legal que necesita ser explicitada en el Código Civil y Comercial:

La solución que oportunamente propusimos desde ADCOIN, y que reiteramos con énfasis en esta oportunidad, implica la clara aplicación de la normativa de defensa del consumidor a las relaciones locativas. Se necesitan contratos transparentes, previsibles y que brinden seguridad jurídica, y eso sólo se puede lograr bajo el paraguas protectorio del estatuto consumeril.

El precio en los contratos debe ser unívoco, transparente, claro y detallado en su forma de pago durante la totalidad del plazo. No sujeto a índices, actualizaciones o ajustes sorpresivos, pero sí podría hacerse uso del escalonamiento en la medida de que sea completamente claro lo que se pagará cada mes, y se informe el precio por el plazo total.

La normativa de protección al consumidor también permite al locatario reclamar frente a conductas desleales del locador, vigoriza sus deberes de información, seguridad y salud (actualmente se alquilan inmuebles en condiciones deplorables mintiendo en su publicidad), y sólo tendrá efectos negativos con aquellos locadores que quieran aprovecharse de la situación de asimetría respecto del locatario, sin perjudicar en lo más mínimo a quienes obren de buena fe.

Debemos señalar que actualmente los contratos de locación son efectivamente de consumo, y que por el alquiler debe darse la correspondiente factura “a consumidor final” al inquilino, pero existe una resistencia feroz de parte del Poder Judicial a asimilar el cambio de paradigma propuesto por el Código Civil y Comercial, e incluso muchos funcionarios aún tienen en su cabeza la idea de que las locaciones de inmuebles están excluidas de la ley de defensa del consumidor (como decía la redacción original modificada en 2006) y actúan en consecuencia, por lo que plasmar en la ley esta categoría específica, definiendo claramente que toda situación de alquiler por parte de un propietario que tenga más de un inmueble es una relación de consumo, facilitaría en enorme medida la alineación de la jurisprudencia a los principios protectorios (pero  muchas veces poco claros) emanados del reciente Código unificado.

Ampliamos en http://www.saij.gob.ar/exequiel-vergara-consumidor-inquilino-dacf180102-2018-06-07/123456789-0abc-defg2010-81fcanirtcod?q=%28id-infojus%3ADACF180102%29%20&o=0&f=Total%7CTipo%20de%20Documento%7CFecha%7COrganismo%7CPublicaci%F3n%7CTema%7CEstado%20de%20Vigencia%7CAutor%7CJurisdicci%F3n&t=1

y en

https://ar.ijeditores.com/pop.php?option=articulo&Hash=d4fbeb031fb04a0c692e5a8ff62f1410

 

5. El desalojo exprés:

En primer lugar señalamos que el desalojo es materia de regulación procesal y por lo tanto de las provincias.

Añadimos a lo dicho que todo lo relativo a las demoras de los procesos judiciales no resulta necesariamente una consecuencia de lo que disponen los distintos códigos procesales (reiteramos, competencia provincial), sino de la “mora judicial”. Un problema tan estructural como el de la inflación, y que debe abordarse de manera seria, sistemática y con la necesaria colaboración de los respectivos poderes judiciales.

Finalmente debemos registrar lo antipático que resultaría, en una situación crítica como la que se encuentran millones de familias que alquilan, que uno de los puntos que se propongan como solución al mercado inmobiliario sea la facilitación de los mecanismos de desalojo, que por otro lado no son un problema de peso en el mercado, sino secundario y relativo a las demoras de todo trámite judicial.

 

6. La problemática habitacional:

Sin lugar a dudas debe abordarse seriamente el problema habitacional de los sectores más vulnerables. No nos adentramos en la cuestión porque consideramos que es materia de una normativa específica que debería incentivar la construcción de viviendas para los sectores postergados, completamente diferenciada y sin mezclarse con las necesarias rectificaciones a la regulación que rige los contratos jurídicos.

El “Programa Nacional de Alquiler Social” previsto en el título III de la ley es un ejemplo claro de normativa sin principio de ejecución ni planeamiento.

 

7. Régimen de garantías:

El artículo 13 de la ley que pretende limitar o coaccionar al locador respecto de las garantías que puede solicitar al locatario en la práctica resulta un absurdo jurídico, ya que desconoce cómo operan en la cotidianeidad estas relaciones contractuales. Podríamos decir que se trata de una cláusula claramente inconstitucional, pero en lo concreto simplemente resulta inaplicable, ya que si el locador no se encuentra satisfecho con las garantías solicitadas puede elegir no contratar. Recomendamos su derogación.

 

8. Métodos alternativos de resolución de conflictos:

El título IV de la ley es inconsistente con la categoría jurídica de este tipo de contratos. En su inmensa mayoría, se trata de contratos de consumo, y por lo tanto no sujetos a mediación, por tratarse de cuestiones de orden público. Por el contrario, sí deberían ser competencia del régimen de prejudicialidad que llevan adelante las autoridades de aplicación de la normativa de consumo, y las asociaciones de consumidores registradas, lo que además implica un ahorro importantísimo de normativa y burocracia, lo que es inmensamente beneficioso en el actual contexto de necesidad de reducción de gasto público.

Recomendamos adaptar sus cláusulas disponiendo que serán competentes a los efectos de llevar adelante los procesos prejudiciales en materia de locaciones, las autoridades de aplicación de la ley de defensa del consumidor, y las asociaciones de consumidores registradas, a los fines de proporcionar la resolución de conflictos, pero cuidando también el orden público que debe prevalecer en este tipo de relaciones contractuales.

 

Acompañamos proyecto de ley para su consideración:

Propuesta de ley de ADCOIN para mejorar la realidad actual de los alquileres

Propuesta de ley de ADCOIN para mejorar la realidad actual de los alquileres

Antes de presentar la propuesta, desde ADCOIN debemos dejar en claro los siguientes puntos:

1. La derogación total e irresponsable de la actual "ley de alquileres" no soluciona nada, y generaría más conflictos de los que actualmente existen en relación al tema.

2. La aplicación de esta propuesta de ley servirá para brindar a locadores y locatarios mayor transparencia, seguridad jurídica y libertad contractual, bajo un ámbito de protección legal, pero no tendrá efecto alguno respecto de la problemática del aumento de los precios de los alquileres, con relación a los ingresos de los inquilinos, cuya solución corresponde a políticas económicas razonables y permanentes. No se le puede pedir a una ley que solucione lo que años de malas políticas económicas ocasiona en el mercado inmobiliario.

3.No existe una grieta entre inquilinos y propietarios, más que la propiciada por quienes pretenden conseguir beneficios de esta supuesta confrontación. Existen propietarios e inmobiliarias que pueden llegar a abusar de su posición en el mercado, y para corregir esta problemática la mejor herramienta es la normativa protectoria del consumidor.

4. No existen "campanas", ni "partes en conflicto", más que en la imaginación de quienes se niegan a ver que una regulación adecuada y justa de los contratos de locación favorece tanto a propietarios como a inquilinos y sus garantes (fiadores), y por lo tanto no se debería regular desde una perspectiva marxista o de lucha de clases, porque esas regulaciones hasta el momento han causado más perjuicios que beneficios a quienes supuestamente buscan proteger. 

5. ADCOIN predijo y expuso en numerosas publicaciones, presentaciones, conferencias y todo tipo de actos públicos que el sistema de indexación estaba destinado a fracasar en el marco de una economía inflacionaria, como la que previsiblemente seguiría y sigue afectando al país. Pese a ello se aprobó la ley que contiene un artículo sobre la indexación de los contratos en base a publicaciones del Banco Central.

6. No existen "representantes de los inquilinos", los únicos representantes de la ciudadanía son los que fueron electos democráticamente. ADCOIN es una organización seria, independiente de la política partidaria, financiada por sus propios integrantes y la gente que acude a sus oficinas, y que trabaja todos los días atendiendo la problemática de inquilinos, desde una perspectiva técnica y legal. Nuestras propuestas fueron y serán técnicas, no mágicas, y en defensa de los derechos de los más desprotegidos jurídica o económicamente, sin que ello implique arrogarnos una "representación" que no puede ser tal en la medida de que no exista una elección bajo premisas democráticas. ADCOIN no depende ni nos interesa depender de NINGÚN partido político.

Dicho lo cual, y frente a la constatación de las previsiones que ADCOIN realizara respecto del desempeño de la legislación actualmente vigente, expresamos:

1. Que de las DIEZ propuestas de ADCOIN presentadas originalmente, NUEVE fueron receptadas en la legislación actual y NADIE, ni persona ni institución, criticó concretamente ninguno de los artículos que contienen estas cláusulas que mejoran el contenido actual de Código Civil y Comercial.

2. Que los artículos que hoy se cuestionan no sólo no fueron propuestos por ADCOIN, sino que expresamente advertimos su inconveniencia o potenciales complicaciones. Especialmente respecto de la vuelta a la indexación o "tablita".

3. Que la propuesta más importante de ADCOIN aún no fue receptada, y se refiere a la especificación de cuándo debe considerarse una locación como relación de consumo, por lo que insistiremos sobre este punto.

PROPUESTA LEGISLATIVA ABIERTA A TODOS LOS PARTIDOS POLÍTICOS:

CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN

Ley ...
Modificación.

El Senado y Cámara de Diputados de la Nación Argentina reunidos en Congreso, etc. sancionan con fuerza de Ley:

ARTÍCULO 1º. Deróguese el artículo 14 de la ley 27.551. Restablézcase la vigencia de la normativa modificada por este artículo. Los contratos celebrados con aplicación del índice mantendrán su vigencia hasta la finalización del plazo, salvo acuerdo de las partes a los efectos de readecuar el contrato la normativa vigente. 

(Este artículo es el de la indexación.)

ARTÍCULO 2°.- Deróguese el artículo 3 de la ley 27.551. Restablézcase la vigencia del artículo 1198 del Código Civil y Comercial original.

(El plazo de las locaciones tanto habitacionales como comerciales volvería a la formulación original de dos años.)

ARTÍCULO 3º - Deróguese el artículo 12 de la ley 27.551.

(Es un artículo realizado en interés específico de los corredores inmobiliarios y su inclusión no corresponde al Código Civil y Comercial.)

ARTÍCULO 4°.- Sustitúyase el artículo 1187 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente: “ARTICULO 1187.- Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa. El contrato de locación será considerado de consumo, siempre que el locatario no sea una gran empresa y el locador sea propietario de más de un inmueble.”

ARTÍCULO 5º.- Sustituyese el artículo 1208 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:

“ARTICULO 1208.- Pagar el canon convenido. La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva.

A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual.

El precio total del contrato, el pago periódico y toda otra prestación asumida por el locatario deberán estar especificadas y detalladas en el contrato y en toda oferta que se realice en forma previa, interpretándose en caso de duda a favor del locatario. No podrán establecerse distorsiones al precio en forma de bonificaciones u otras cláusulas relativas al precio, de modo tal que pudieran afectar su claridad y cuantificación. El incumplimiento de la fijación del precio total de los alquileres por el plazo convenido, el importe de los pagos periódicos y el detalle de los importes de cada prestación que se asuma, será considerado incumplimiento al deber de información previsto en la normativa de consumo y causal de la aplicación de la sanción punitiva. Si algún importe no estuviera claramente estipulado, el locatario podrá solicitar su fijación judicial, debiendo interpretarse el contrato a su favor en caso de duda.”

 

Ver fundamentos:

Ley de alquileres: las soluciones urgentes que necesita el mercado inmobiliario

Exención IMPUESTO DE SELLOS 2022 en Córdoba

EXENCIÓN DEL IMPUESTO DE SELLOS (ACTUALIZACIÓN AÑO 2022)

Debido a las sucesivas consultas sobre este impuesto, te explicamos cómo hacer el cálculo para saber si tenés que pagarlo o no.

 

Contratos habitacionales: Si el precio del alquiler mensual es menor o igual a $ 75.000 no se pagará el impuesto.

 

Contratos comerciales (locales y oficinas): Si la sumatoria de la totalidad del contrato de alquiler no excede los $ 2.700.000

 

Normalmente este impuesto lo paga el inquilino, pero puede acordarse otra distribución entre las partes.

Ingresando a este link podes completar los pasos para imprimir tu impuesto: https://www.rentascordoba.gob.ar/mirentas/rentas.html?page=impuestosellos

-paso 1: lugar de cumplimiento ;

-paso 2: completas los campos vacíos + buscar y van a salir tus datos, (completá el rol de cada uno locador y locatario);

-paso 3: datos del contrato (fecha del acto, fecha de vencimiento) en descripción elegí el ítem locación con opción a compra, completá con el número de cuenta y se va a generar la boleta;

-paso 4: imprimí la boleta, aunque el monto sea $0.00

Lanzamos el Observatorio de Precios Córdoba (OPC) para seguir de cerca la inflación

La ONG ADCOIN creó el observatorio de precios de Córdoba con el objetivo de hacer un seguimiento de la inflación en los productos y servicios, que día a día sufren los consumidores

ADCOIN es una asociación de consumidores que trabaja por la protección de los intereses económicos de los consumidores, entre los que se encuentran la posiblidad de ahorro y la mejora del poder adquisitivo.

El Observatorio de Precios Córdoba (OPC) es un proyecto elaborado por ADCOIN para comparar la evolución de precios en diez productos y servicios característicos de consumo de los cordobeses. Desde el valor de un choripán en el Parque Sarmiento a la tarifa del colectivo, pasando por el costo de los insumos para preparar el clásico "fernet con coca". También se incluyen servicios como el costo de cortarse el pelo en un local del centro, o el estacionamiento de un vehículo.

Consideramos que en estos productos y servicios, que no son exclusivamente vendidos en cadenas de supermercados y por otro lado son de difícil intervención por tratarse en la mayoría de los casos de pequeños proveedores, puede relevarse válidamente el impacto del aumento generalizado de los precios de los productos y servicios, que es la consecuencia de la disminución del valor de la moneda. 

Desde ADCOIN consideramos que las medidas políticas de congelamiento de precios o programas de fijación de precios, índices o intervenciones gubernamentales sobre los precios en general son absolutamente dañinas para la estabilidad económica deseada por los consumidores, y contraproducentes en el contexto de inflación e hiperinflación actuales.

Desde ADCOIN sostenemos que la prohibición legal del ahorro, a través del impedimento de la compra de dólares y la continua desvalorización de la moneda nacional es un ataque directo del Gobierno (actual y precedentes) al bolsillo de los consumidores, ya que la imposibilidad de ahorro, en un país con una de las tasas de inflación más altas del mundo, significa también la imposibilidad del consumo y de inversión.

Resulta claro para esta asociación que el déficit fiscal, y la consecuente emisión monetaria descontrolada, son los principales factores de la desvalorización del peso, lo que se percibe como aumento generalizado de los precios de productos y servicios.

A los fines de verificar esta simple hipótesis de funcionamiento del mercado, y alejados de las posturas ideologizadas que pretenden culpar a los proveedores de distintos rubros de los aumentos de precios que sólo reflejan la disminución del valor de la moneda, presentamos los resultados del seguimiento de diez productos y servicios característicos de la ciudad de Córdoba.

Agradecemos a los consumidores e inquilinos que con sus aportes voluntarios sostienen el funcionamiento y principalmente la autonomía política y económica de esta organización, lo que nos permite ser críticos e independientes.

Podés seguir la evolución de estos precios, recabados de comercios históricos y/o representativos del consumo de los cordobeses en nuestra cuenta de Instagram: https://www.instagram.com/adcoin_

Del mes pasado a este mes, podemos observar cómo cuatro de diez productos aumentaron su precio.  Durante el relevamiento que lleva adelante ADCOIN, varios comerciantes comentaron que los aumentos se deben a la necesidad de cubrir otros costos ya sea de producción, de materia prima (como la leche en el caso del helado), de servicios públicos (luz, agua) que son complementarios a éstos.

Reclamo de damnificados por Vila House (Floro SRL)

¿Compraste una casa con Vila House?

¿Pagaste todas las cuotas, hiciste la platea y aún estás esperando que te la entreguen?

Completá este formulario para registrar tu caso para la acción colectiva iniciada por ADCOIN en representación de los usuarios: