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jueves, 28 de noviembre de 2019

Fallo judicial protege a inquilina de 87 años: no pagará las costas del desalojo


Aplican normas nacionales e internacionales para proteger derechos de personas mayores en juicio

Una mujer de 87 años perdió la demanda de desalojo, pero no pagará las costas a la contraparte; ya que fue demandada mientras estaba en tratativas para renovar contrato y seguía pagando alquileres.
El Juzgado en lo Civil y Comercial de 43° Nominación de la ciudad de Córdoba resolvió hacer lugar a una demanda de desalojo por vencimiento de término, pero dispuso que las costas fueran asumidas por ambas partes. La jueza Mariana Liksenberg adoptó esta decisión ya que, mientras las partes estaban en tratativas para renovar el contrato, la actora sorpresivamente intimó a la “inmediata restitución” del inmueble y, seis días después, interpuso la demanda de desalojo contra una mujer de 87 años, con problemas de salud, que, además, vivía sola.
Asimismo, se constató que la mujer había cumplido puntualmente el pago de los alquileres del contrato ya concluido y seguía pagándolos aún después del vencimiento del plazo contractual, incluso, con un aumento. La resolución agrega que, frente a la intimación, la demandada había requerido un plazo prudencial para entregar el bien, a fin de buscar otro inmueble para alquilar, pero esta petición no fue oída por la accionante.
En la sentencia, la jueza Liksenberg expresó que la imposición de costas debe seguir como principio general el régimen del vencimiento objetivo, esto es, que afronta las costas la parte que pierde el pleito. Sin perjuicio de ello, recordó que el artículo 130 del Código Procesal Civil y Comercial de Córdoba (CPCC) autoriza al tribunal a eximir total o parcialmente al vencido si encuentra mérito para ello, para lo cual debe fundar la resolución.
“Resulta inocultable que habiendo expirado con fecha 31/3/18 el plazo de vigencia del contrato de locación celebrado entre las partes, éstas se encontraban en tratativas para renegociar un nuevo convenio. Ello se corrobora con la impresión del nuevo acuerdo –sin firmar- acompañado por la demandada y los recibos de pago por la suma de $7250, nuevo precio convenido en este nuevo contrato, superior incluso al valor del último canon locativo del mes de marzo de 2018 (que ascendía a $5.300)”, explicó la magistrada.
La sentencia añade que si bien la actora goza de la prerrogativa conferida por el artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) de dar por concluido el contrato mediante una comunicación fehaciente, lo cierto es que el día 4 de mayo de 2018 procedió a intimar a la locataria a la "inmediata restitución", sin siquiera otorgarle un plazo prudencial para ello.
Es decir que no tuvo en consideración que la accionada era una mujer de avanzada edad, que vivía sola y que tenía problemas de salud. En efecto, la demandada había sido operada recientemente y, además, tenía dificultades auditivas, como quedó evidenciado en la audiencia del artículo 58 del CPCC que tuvo lugar en el tribunal.
Seis días después de dicha intimación (el día 10/5/18), la actora inició la demanda de desalojo, a pesar de que la demandada había respondido la misiva de inmediato (tres días después de recibirla), solicitando un plazo de tres meses para buscar un nuevo inmueble, luego de expresar su asombro por la intimación. Es más, en esa respuesta, la demandada se había comprometido a abonar el alquiler en el nuevo precio fijado, durante ese período, lo que fue desoído por la accionante.
La jueza Liksenberg recordó que la persona de edad avanzada tiene derecho a una “protección especial durante su ancianidad”, como lo declara el Protocolo de San Salvador (art. 17), que es el Protocolo Adicional de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, con jerarquía constitucional. En este mismo sentido, el artículo 28 de la Constitución de la Provincia de Córdoba tutela los derechos de la ancianidad.
Por todo ello, la magistrada concluyó que este caso no podía resolverse considerando únicamente el texto del contrato de locación cuyo vencimiento había operado el 31/3/18, sino que era necesario tener presente el paradigma normativo que imponen las Reglas de Brasilia sobre Acceso a la Justicia de las personas en condición de Vulnerabilidad” y la Convención Interamericana sobre Protección de los Derechos Humanos de las personas mayores, aprobada por Argentina a través de la Ley N° 27.360.
“En este contexto normativo nacional e internacional en el que nos encontramos comprometidos todos los operadores jurídicos, y valorando las particulares circunstancias acreditadas en la presente causa, encuentro razones suficientes para distribuir las costas por el orden causado. Ello es así por cuanto la demandada pudo considerarse con razón fundada para continuar en la tenencia del inmueble, luego de vencido el plazo de la locación y al tiempo de interponerse la presente acción”, concluyó la magistrada.

Ver fallo completo.

miércoles, 20 de noviembre de 2019

Diputados aprobó ley de alquileres: Lo que tenés que saber

En el día de hoy la Cámara de Diputados aprobó la media sanción a la ley de alquileres. Los puntos fundamentales fueron señalados por ADCOIN en ésta publicación, y el dictamen completo (que finalmente fue aprobado por la Cámara en pleno) está disponible aquí.

A las cinco de la tarde se aprobó por 191 votos a favor y ninguno en contra, una ley que viene discutiéndose desde 2016 con varias iniciativas tanto del oficialismo como de la oposición.

Cabe aclarar que esto no implica la implementación inmediata de la ley, ya que todavía falta su tratamiento por los senadores, con lo cual resta un largo camino legislativo que puede implicar reformas, demoras, o incluso que el proyecto no prospere.

Desde ADCOIN sentimos una gran satisfacción por los aportes que hemos realizado a la discusión parlamentaria y al proyecto aprobado por la Cámara Baja, pero también cierta preocupación por los puntos que se han omitido, y especialmente por las inquietudes que nos planteamos en relación al punto más controversial: la vuelta de la indexación a los contratos de alquileres después de veintiocho años de prohibición. Sobre este punto nos remitimos a este breve artículo escrito por el Presidente de nuestra organización, titulado “Otra vez la indexación!”.

Ya nos hemos manifestado acerca de los puntos a favor y en contra de la ley, queda ahora plantearnos algunos interrogantes para que se tengan en cuenta en el tratamiento del tema por la Cámara de Senadores.

Éstas son las preguntas fundamentales que nos hacemos sobre el proyecto aprobado por Diputados:

1. ¿La indexación anual favorecerá a los inquilinos? Por ejemplo, en un año como el que transcurre, el aumento pactado en la mayoría de los contratos fue del 12,5% semestral. Por el contrario la inflación fue de más del 50%, por lo que el índice de la ley probablemente rondaría en el 40% anual. Si la inflación supera a las “expectativas de inflación”, como viene ocurriendo en estos últimos años, este punto será muy perjudicial para el bolsillo de los inquilinos.


2. ¿La comisión inmobiliaria estará a cargo de los dueños? La ley no lo establece con claridad, por lo cual podrá seguir cobrándose a los inquilinos. Que además deberán pagar como mínimo tres años de comisión, en lugar de dos. De todos modos es un tema que debe regular cada provincia, y desde ADCOIN seguimos instando a nuestros legisladores a ocuparse del tema.


3. ¿El “abanico de opciones en las garantías” beneficiará a los inquilinos? En la práctica es muy difícil de creer que por más que la ley enumere las distintas opciones que existen para afianzar un contrato, a la hora de la firma los propietarios aceptarán menos de lo que actualmente piden. En definitiva el propietario seguirá siendo quien defina cuáles son los requisitos para contratar sobre su inmueble, y en todo caso las empresas que ofrecen seguros de caución (habituales en CABA pero muy poco usuales en Córdoba) podrán aprovechar esta “mención legal” para empezar a hacer negocios en lo que desde la capital se llama "el interior del país”.


4. ¿Por qué no se dispuso claramente cuándo se aplica la ley de defensa del consumidor a estos contratos? Un punto fundamental, y el que más hubiera beneficiado a los inquilinos, que recibió una fuerte resistencia de parte del sector de las constructoras, desarrollistas, inmobiliarias y administradoras de consorcios… Seguiremos la lucha por su inclusión, en la Cámara de Senadores.

Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino


jueves, 7 de noviembre de 2019

Puntos a favor y en contra del nuevo proyecto de ley de alquileres

La Comisión de Legislación General emitió un dictamen de consenso entre distintas fuerzas políticas con el fin de avanzar con la reforma al Código Civil y Comercial en materia de alquileres. Aquí el dictamen.

ADCOIN, desde su experiencia en el trabajo diario con la problemática de los inquilinos, generó muchas de las propuestas prácticas para la mejor protección del inquilino que finalmente fueron receptadas en este dictamen. Aquí nuestra propuesta original.

Los puntos a favor y en contra que encontramos en el nuevo proyecto de ley de alquileres:

A FAVOR:
  • Se podrá constituir domicilio electrónico. (Propuesto por ADCOIN)
  • El depósito deberá restituirse actualizado. (Propuesto por ADCOIN)
  • No se permitirá hacer firmar pagarés. (Propuesto por ADCOIN)
  • Se extiende el plazo mínimo a tres años. (Propuesto por todas las organizaciones de inquilinos) 
  • Establece un procedimiento para arreglos en el inmueble. (Propuesto por ADCOIN)
  • No se podrán cobrar expensas extraordinarias. (Propuesto por ADCOIN)
  • Establece un procedimiento para renovación contractual. (Propuesto por ADCOIN)
  • Solución frente a la negativa de recepción de la llave. (Propuesto por ADCOIN) 
  • Mejora el régimen de garantías.
  • Proyecta políticas públicas para el alquiler social. 
EN CONTRA: 
  • Impone un índice de actualización que generará incertidumbre sobre el monto mensual a abonar por el inquilino y perjudicará a ambas partes de la relación contractual, además de ser contraria a la prohibición de indexación que rige en el país, y muy probablemente colabore a generar mayor inflación en la economía, lo que también perjudicará a todas las partes, y a la economía en general.
  • Se omitió especificar los casos en los que las locaciones quedan comprendidas por la normativa de protección al consumidor.

miércoles, 6 de noviembre de 2019

Dictamen de la Comisión de Legislación General sobre Ley de Alquileres

2019 - AÑO DE LA EXPORTACION
Expte. 6468-D-18 Expte. 0693-D-19 Expte. 1583-D-19 Expte. 4316-D-19

DICTAMEN DE COMISIÓN
Honorable Cámara:
La Comisión de Legislación General ha considerado los proyectos de ley de la señora Diputada Horne y otros señores Diputados; el proyecto de ley del señor Diputado Rossi y otros señores Diputados; el proyecto de ley del señor Diputado Sola y otros señores Diputados y el proyecto de ley del señor Diputado Lipovetzky, todos ellos sobre “Contratos de locación”; y habiéndose tenido a la vista los siguientes expedientes: 0128-D-2018 de la señora Diputada Banfi; 0684-D-2018 del señor Diputado Mestre; 1835-D-2018 del señor Diputado Cabandie; 2940-D-2018 del señor Diputado Brügge; 4521-D-2019 de la señora Diputada Mendoza y el 4754-D-19 de la señora Diputada Austin; y, por las razones expuestas en el informe que se acompaña y las que dará el miembro informante aconsejan la sanción del siguiente:

PROYECTO DE LEY
El Senado y Cámara de Diputados ....
TÍTULO I
Reformas al Código Civil y Comercial de la Nación
ARTÍCULO 1º.- Sustitúyase el artículo 75 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 75.- Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Podrán además constituir un domicilio electrónico en el cual se tendrán por válidas y vinculantes las notificaciones que se cursaren al mismo, siendo plenamente eficaces todos los emplazamientos y/o comunicaciones que allí se practiquen.”.

ARTÍCULO 2º.- Sustitúyase el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
a. el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes.
b. depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse acordado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, podrá acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador podrá retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, presentará las constancias al locador, quien deberá restituir de manera inmediata las sumas retenidas; el pago de valor llave o equivalentes; y
c. la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original”.

ARTÍCULO 3°.- Sustitúyase el artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“Artículo 1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considerará celebrado por el plazo mínimo legal de tres años, excepto los casos del artículo 1199.
El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.”

ARTÍCULO 4º.- Sustitúyase el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 1199.- Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a. sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b. habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de contratos consecutivos, supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
c. guarda de cosas;
d. exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.”

ARTÍCULO 5º.- Sustitúyase el artículo 1201 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.
En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario podrá realizarla por sí, con cargo al locador.
Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario deberá intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.
En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aún si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.”

ARTÍCULO 6º.- Sustitúyase el artículo 1203 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTICULO 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por motivos no imputables al locatario éste se viese impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.”

ARTÍCULO 7°.- Agréguese como artículo 1204 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente:
“ARTÍCULO 1204 bis.- Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta Sección, podrán ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.”

ARTÍCULO 8º.- Sustitúyase el artículo 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 1209.- Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que de a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Sólo podrá establecerse que estarán a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.”

ARTÍCULO 9º.- Sustitúyase el artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación de inmuebles con destino habitacional puede ser resuelto anticipadamente por el locatario si han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. Cuando la notificación al locador se hiciese con una anticipación de tres meses o más, no corresponderá el pago de indemnización alguna por dicho concepto.
Lo establecido en el presente artículo no será de aplicación a los supuestos enumerados en el artículo 1199.”

ARTÍCULO 10°.- Agréguese como artículo 1221 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente:
“ARTÍCULO 1221 bis. Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.

ARTÍCULO 11º.- Sustitúyase el artículo 1222 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 1222.- Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago.
La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tendrá por válida, aún si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario deberá restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el locador podrá iniciar la acción judicial de desalojo, la que deberá sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que establezcan sus leyes procesales o especiales.
En ningún caso el locador podrá negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, éste podrá realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se deberán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez días hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.”

ARTÍCULO 12º.- Sustitúyase el artículo 1351 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 1351.- Intervención de uno o de varios corredores. Si sólo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1346. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos sólo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente.
En las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un corredor profesional matriculado.

TÍTULO II
Regulación complementaria de las locaciones

ARTÍCULO 13º.- Garantía. En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario propondrá al locador al menos dos de las siguientes garantías:
a. Garantía Inmobiliaria;
b. Aval Bancario;
c. Seguro de Caución;
d. Garantía de fianza; o
e. Garantía personal del locatario, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deberán sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo.
El locador no podrá requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se tratase del supuesto previsto en el inciso e) en el cual podrá elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador deberá aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.
En los supuestos de los incisos b, c y d, la reglamentación establecerá los requisitos que deberán cumplir las personas que otorguen estas garantías y las características y condiciones de las mismas.

ARTÍCULO 14º.- Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, estarán exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la Ley N° 23.928 y sus modificatorias.
En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo podrán realizarse ajustes anuales. En ningún caso se podrán establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario.
A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deberán efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

ARTÍCULO 15º.- Consignación. Si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo, según lo dispone el artículo 1208 del Código Civil y Comercial de la Nación, el locatario deberá intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba dentro las cuarenta y ocho horas siguientes a su notificación. En caso de silencio o negativa del locador, el locatario, dentro de los tres días hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la notificación, deberá proceder a la consignación judicial del monto adeudado, o mediante cheque cancelatorio, de conformidad con las previsiones de la Ley N° 25.345, de acuerdo a las modalidades que fijen al efecto las distintas jurisdicciones provinciales, el gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y en su caso el Banco Central de la República Argentina, estando los gastos y costas correspondientes a cargo del locador.

ARTÍCULO 16º.- Los contratos de locación de inmueble deberán ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho Organismo disponga. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) dispondrá un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hará pasible de las sanciones previstas en la Ley N° 11.683 (t.o. en 1998 y sus modificaciones).
Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el Juez deberá informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.
No obstante, la obligación del locador, cualquiera de las partes podrá informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga.

TÍTULO III
Programa Nacional de Alquiler Social

ARTÍCULO 17º.- Alquiler social. Crease el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal.

ARTÍCULO 18º.- Organismo Rector. El Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda, será el Organismo Rector encargado del diseño de las políticas públicas para efectivizar el Programa Nacional de Alquiler Social creado por el artículo 18 de la presente norma.

ARTÍCULO 19º.- Medidas de implementación del programa. La Secretaría de Vivienda, para garantizar el logro de los objetivos del Programa Nacional de Alquiler Social creado por el artículo 14 de la presente norma, deberá:
a. tener especial consideración con las personas que se encuentren en situación de violencia de género en el marco de lo previsto en la Ley de Protección Integral a las Mujeres N° 26.485;
b. promover, a través de los organismos competentes, la regulación del accionar de entidades que otorguen garantías de fianza o seguros de caución para contratos de alquiler de viviendas;
c. propiciar la creación de líneas de subsidios o créditos blandos a efectos de facilitar el acceso a la locación de viviendas;
d. diseñar e implementar mecanismos orientados a ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda;
e. promover en conjunto con la Administración Nacional de la Seguridad Social la adopción de medidas que permitan facilitar el acceso al alquiler a jubilados, pensionados y titulares de la prestación por desempleo;
f. adoptar cualquier otra medida en su carácter de Organismo Rector que tenga por objeto facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler para todas aquellas personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad;
g. fomentar la creación de mecanismos tendientes a asegurar el efectivo cumplimiento por parte del locador y del locatario de las obligaciones a su cargo;
h. apoyar a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de garantía, depósito y demás gastos necesarios para obtener una vivienda en alquiler, siempre que el destino de la locación sea el de vivienda familiar única en los términos y con los alcances que establezca la reglamentación;
i. promover, a través de los organismos competentes la creación de un seguro obligatorio que cubra la falta de pago de alquileres y las indemnizaciones por daño y ocupación indebida del inmueble;
j. generar alternativas para la resolución de conflictos entre locador y locatario, en general dictar o propiciar todo tipo de medidas orientadas a favorecer y ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda y facilitar el acceso a dicha modalidad contractual.

ARTÍCULO 20º.- Facúltase a la Secretaría de Vivienda a dictar las medidas que resulten pertinentes a los fines de la adecuada implementación del Programa Nacional de Alquiler Social creado por el artículo 14 de la presente norma.

TÍTULO IV
Métodos alternativos de resolución de conflictos

ARTÍCULO 21º.- Resolución de conflictos. El Poder Ejecutivo Nacional, a través del área competente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en forma concertada con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, realizará las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa.

ARTÍCULO 22º.- Modificación de la Ley N° 26.589. Sustitúyase el artículo 6° de la Ley N° 26.589, el que quedará redactado de la siguiente manera:
“ARTÍCULO 6°- Aplicación optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria. En los casos de ejecución el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria será optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía.”.

ARTÍCULO 23º.- Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la REPÚBLICA ARGENTINA.

ARTÍCULO 24º.- Comuníquese al PODER EJECUTIVO NACIONAL.
Sala de la Comisión, de noviembre de 2019.-

INFORME
Honorable Cámara
La Comisión de Legislación General al considerar los proyectos de ley de la señora Diputada Horne y otros señores Diputados, el proyecto de ley del señor Diputado Rossi y otros señores Diputados, el proyecto de ley del señor Diputado Solá y otros señores Diputados y el proyecto de ley del señor Diputado Lipovetzky, todos ellos sobre “Contratos de locación”; y habiéndose tenido a la vista los siguientes expedientes: 0128-D-2018 de la señora Diputada Banfi; 0684-D-2018 del señor Diputado Mestre; 1835-D-2018 del señor Diputado Cabandie; el 2940-D-2018 del señor Diputado Brügge; el 4521-D-2019 de la señora Diputada Mendoza y el 4754-D-19 de la señora Diputada Austin. Cabe mencionar que los proyectos de ley de la señora Diputada Banfi y el del señor Diputado Brugüe ya habían sido considerados oportunamente por esta Comisión junto con otras iniciativas en el dictamen que se propició en el 2018 y que fuera publicado en la Orden del Día N° 517/2018.
Asimismo, en el presente dictamen se ha estimado conveniente producir un único dictamen unificado y no encontrando objeciones que formular propician su sanción.
Daniel A. Lipovetzky
Diputado Nacional

martes, 5 de noviembre de 2019

Los inquilinos entrevistan a los legisladores de Córdoba

En estos años se han discutido y presentado muchos proyectos de ley que buscaban proteger o beneficiar a los inquilinos, tanto a nivel nacional, provincial y municipal. No obstante, más allá de los anuncios y de la presencia de estos temas en la agenda mediática, ningún proyecto fue aprobado.

Es por eso que desde Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino (ADCOIN) iniciamos esta campaña que consiste en entrevistar uno por uno a todos los legisladores de la provincia, con el objeto de conocer su posición sobre estas temáticas.

Misión: Conocer la opinión de los legisladores sobre la problemática de los inquilinos, y su compromiso respecto al tema.

Preguntas:

  1. ¿A qué se dedicaba antes de ser legislador?
  2.  ¿Alquila o alguna vez alquiló con destino habitacional?
  3. ¿Cuáles son los problemas del inquilino a su criterio?
  4. ¿Realizó algún proyecto en protección de los inquilinos?
  5. ¿Le parece justo que los inquilinos paguen el 100% de la comisión inmobiliaria, del impuesto al sello y el cambio de titularidad de la empresa de energía?
  6. ¿Contribuye con alguna ONG? ¿Cuál?
  7. La mayoría de los inquilinos que se acercan a nuestra ONG, ADCOIN, sostienen que deberían recibir atención completamente gratuita en estos temas, sin asociarse a la ONG ni contribuir a su sostenimiento. ¿Usted qué piensa al respecto?
  8. ¿Podría recomendarnos a un legislador para la siguiente entrevista?

viernes, 6 de septiembre de 2019




Cláusulas abusivas!!!


El contrato de locación ¿es realmente un acuerdo de voluntades? Es prácticamente un formulario de adhesión que dice que las partes “de común acuerdo…” fijan el precio y otras cláusulas, lo que no es verdad, es una imposición unilateral. El locatario no tiene posibilidad de no estar de acuerdo, acepta o no acepta.
RESERVA: Generalmente se exige una suma de dinero en concepto de reserva, que se pierde  si el interesado no está interesado en contratar o algunos términos no son adecuados; y como desiste de realizar el contrato, desde luego pierde la seña.
GARANTIAS: De igual manera, se exige el pago para verificación de garantías, cuya cuantía está absolutamente librada a lo que quiera cobrar la inmobiliaria y por el tiempo que desee tomarse para hacerlo; hasta que finalmente decide que no es suficiente; lo que por supuesto obliga al interesado a buscar otra garantía mas y volver a pagar para que la “verifiquen”…
ACTUALIZACION DEL PRECIO: En muchas oportunidades vemos que existen cada vez con mayor frecuencia, cláusulas por las que el locador se reserva el derecho de “actualizar el precio” conforme diversas circunstancias como “la situación del país”, estableciendo  un porcentaje de aumento en el precio CONVENIDO “cuando sea necesario”. Podemos traducirlo como una cláusula que le permite al locador aumentar el precio en una proporción desconocida, sujeta a las variaciones de la economía del país; lo que es absolutamente arbitrario y afecta severamente la seguridad jurídica de los pactos celebrados entre particulares. No es totalmente entendible, ya que en la fijación del precio suelen establecerse de antemano, incrementos semestrales por ejemplo.
DOMICILIOS: otro inconveniente que se genera es por la fijación de domicilios de locatarios y garantes para los efectos del contrato. Lo que se estila es establecer el inmueble locado como domicilio para todos; donde serán notificados aun cuando se haya devuelto la llave (ya sea por cumplimiento del plazo contractual o por finalización anticipada del contrato).

Como estas, muchas otras cuestiones se plantean con respecto a los contratos de locación; no dudes en consultarnos!

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ADCOIN – acción y defensa del consumidor e inquilino

viernes, 2 de agosto de 2019

En Río Negro no se podrán vender golosinas ni gaseosas en las cajas de los supermercados

Se convirtió en Ley un proyecto por el cual ya no se podrán vender golosinas, gaseosas, bebidas energizantes y otros productos alimenticios “con alto contenido de azúcar o jarabe de maíz de alta fructosa, en proximidades inmediatas y de hasta tres (3) metros de cajas registradoras en supermercados e hipermercados”.

La propuesta recibió el respaldo unánime de los representantes de la diferentes bancadas en el
parlamento provincial, y no solo se remite la propuesta a regular la venta de golosinas, sino que avanza además, sobre la venta de bebidas azucaradas, como las que se ofrecen en las heladeras que habitualmente se ubican en la línea de cajas.

Una vez promulgada esta Ley, se va a prohibir “todo tipo de oferta de bebidas que contengan azúcar o jarabe de maíz de alta fructosa, en cualquiera de sus formas, de frutas artificiales o bebidas energizantes, en las cajas registradoras y en hasta tres metros de su ubicación, en supermercados e hipermercados”.

Se dejó establecido que el Área de Defensa del Consumidor, que depende de la Agencia de Recaudación Tributaria “será autoridad de aplicación de la presente ley”. Se establece una serie de penalidades y multas para los centros comerciales que no acaten la nueva norma, en la cual además, se invita a los municipios a adherir.