Ley de alquileres:
las soluciones urgentes que necesita el mercado inmobiliario
Por Exequiel Vergara *
El fracaso de la ley 27551 en su
ambiciosa pretensión de resolver la problemática habitacional sólo lo discuten
los fanáticos de la negación de la realidad.
Una “ley de alquileres” que partió de
un error de diagnóstico severo y muchas veces señalado y anticipado por quienes
nos dedicamos a la resolución de conflictos derivados de los contratos de
locación: confundir la situación de hipervulnerabilidad y marginalidad que
afecta a millones de inquilinos, con la categoría jurídica, también vulnerable,
del “locatario”.
Ampliamos en https://ar.ijeditores.com/pop.php?option=articulo&Hash=d6d6398e8591f95aafd02ccd905bd29c
1. Lo que está bien y no debe derogarse:
En sus veinticuatro artículos tenemos
por un lado la recepción de nueve de las diez propuestas realizadas por la
asociación Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino (ADCOIN), superadoras a la normativa del Código Civil y
Comercial que se limitó a realizar una transcripción de la ley 23091, y que
nadie cuestiona respecto de su necesaria incorporación a la regulación práctica
de los alquileres: 1. Domicilio electrónico. 2. Reintegro actualizado del
depósito. 3. Prohibición de firma de pagarés. 4. Reparaciones urgentes. 5.
Impedimento de uso. 6. Compensación de gastos. 7. Expensas extraordinarias a cargo del dueño. 8. Resolución sin indemnización
cuando se avisa con tres meses de anticipación. 9. Consignación de llaves y de canon locativo.
En definitiva se trata de soluciones
concretas a problemas prácticos de las locaciones, que desde la experiencia de
ADCOIN consideramos que resultaban necesarias para facilitar la previsibilidad
de las conductas de las partes, y que receptan la mejor doctrina y
jurisprudencia en esas cuestiones, expresándolas directamente en la ley, a los
fines de evitar conflictos innecesarios, o bien dar una correcta pauta de
solución.
2. El problema del plazo:
Respecto del régimen del plazo, si
bien claramente el plazo de tres años favorece al inquilino en un sentido
ideal, en la práctica supimos advertir que las consecuencias inmediatas de la
extensión del plazo mínimo de dos a tres años, sin regulaciones adicionales que
implican la articulación con las provincias, traería como consecuencia el
aumento de los costes de entrada a un inmueble, por un lado, y el retiro de
unidades del mercado, por el otro, lo que afectaría gravemente al sector que se
buscaba beneficiar.
Las comisiones inmobiliarias, en
Córdoba del 5% del contrato, ahora se pagan sobre 36 meses en lugar de 24, por
lo que aumentaron el 50%. Esto significa un incremento del 50% de costo para
ingresar a un inmueble, que debe soportar el inquilino, y que en definitiva si
luego resulta que el departamento tenía vicios ocultos, o por algún motivo debe
desocuparlo, o bien si el emprendimiento comercial fracasa a los pocos meses de
la apertura del local, tampoco recuperará los honorarios ya abonados sobre una
base económica un cincuenta por ciento más elevada. Esta base también aplica a
impuestos de sellos, aranceles, honorarios y todo tipo de costo vinculado al
contrato y que normalmente soportan los inquilinos.
Por otro lado los propietarios
consideran que tres años es un plazo demasiado extenso para el caso que
requieran vender el inmueble, ya que si bien la venta puede realizarse aunque
se encuentre alquilado, se limitan mucho las posibilidades al no contar con
acceso inmediato. Esto determinó el retiro de muchas unidades del mercado, con
el consecuente incremento de precios frente a la escasez de oferta.
Por eso es que la extensión del plazo
terminó perjudicando los contratos y aumentando los costos, y lo razonable
sería volver al régimen ratificado en
2015, del mínimo de dos años.
3. El problema de la indexación:
Respecto al punto más conflictivo de
la normativa en debate, la vuelta a la indexación, resulta un caso
paradigmático de ingenuidad económica pensar que en la economía más
inflacionaria del mundo el hecho de atar los alquileres a la inflación, o a
cualquier índice, podría ser una solución para frenar la escalada de precios.
Como tantas veces lo apuntamos, la solución a los problemas de la inflación
pasa por política monetaria, y por lo tanto es un craso error pretender
exorcizar los aumentos de las mensualidades a través de intervencionismo,
tablitas e incertidumbre, para los propietarios respecto de cuánto cobrarán, y
para los locatarios y sus garantes de cuánto tendrán que pagar.
Ampliamos en https://comercioyjusticia.info/opinion/otra-vez-la-indexacion/ y en https://comercioyjusticia.info/justicia/la-indexacion-en-contratos-de-alquiler-perjudica-la-economia-y-al-inquilino/
4. La solución legal que necesita ser explicitada en el Código Civil y
Comercial:
La solución que oportunamente
propusimos desde ADCOIN, y que reiteramos con énfasis en esta oportunidad,
implica la clara aplicación de la normativa de defensa del consumidor a las
relaciones locativas. Se necesitan contratos transparentes, previsibles y que
brinden seguridad jurídica, y eso sólo se puede lograr bajo el paraguas
protectorio del estatuto consumeril.
El precio en los contratos debe ser
unívoco, transparente, claro y detallado en su forma de pago durante la
totalidad del plazo. No sujeto a índices, actualizaciones o ajustes sorpresivos,
pero sí podría hacerse uso del escalonamiento en la medida de que sea
completamente claro lo que se pagará cada mes, y se informe el precio por el
plazo total.
La normativa de protección al
consumidor también permite al locatario reclamar frente a conductas desleales
del locador, vigoriza sus deberes de información, seguridad y salud (actualmente
se alquilan inmuebles en condiciones deplorables mintiendo en su publicidad), y
sólo tendrá efectos negativos con aquellos locadores que quieran aprovecharse
de la situación de asimetría respecto del locatario, sin perjudicar en lo más
mínimo a quienes obren de buena fe.
Debemos señalar que actualmente los
contratos de locación son efectivamente de consumo, y que por el alquiler debe
darse la correspondiente factura “a consumidor final” al inquilino, pero existe
una resistencia feroz de parte del Poder Judicial a asimilar el cambio de
paradigma propuesto por el Código Civil y Comercial, e incluso muchos
funcionarios aún tienen en su cabeza la idea de que las locaciones de inmuebles
están excluidas de la ley de defensa del consumidor (como decía la redacción
original modificada en 2006) y actúan en consecuencia, por lo que plasmar en la
ley esta categoría específica, definiendo claramente que toda situación de alquiler
por parte de un propietario que tenga más de un inmueble es una relación de
consumo, facilitaría en enorme medida la alineación de la jurisprudencia a los
principios protectorios (pero muchas
veces poco claros) emanados del reciente Código unificado.
Ampliamos en http://www.saij.gob.ar/exequiel-vergara-consumidor-inquilino-dacf180102-2018-06-07/123456789-0abc-defg2010-81fcanirtcod?q=%28id-infojus%3ADACF180102%29%20&o=0&f=Total%7CTipo%20de%20Documento%7CFecha%7COrganismo%7CPublicaci%F3n%7CTema%7CEstado%20de%20Vigencia%7CAutor%7CJurisdicci%F3n&t=1
y en
https://ar.ijeditores.com/pop.php?option=articulo&Hash=d4fbeb031fb04a0c692e5a8ff62f1410
5. El desalojo exprés:
En primer lugar señalamos que el
desalojo es materia de regulación procesal y por lo tanto de las provincias.
Añadimos a lo dicho que todo lo
relativo a las demoras de los procesos judiciales no resulta necesariamente una
consecuencia de lo que disponen los distintos códigos procesales (reiteramos,
competencia provincial), sino de la “mora judicial”. Un problema tan
estructural como el de la inflación, y que debe abordarse de manera seria,
sistemática y con la necesaria colaboración de los respectivos poderes
judiciales.
Finalmente debemos registrar lo
antipático que resultaría, en una situación crítica como la que se encuentran
millones de familias que alquilan, que uno de los puntos que se propongan como
solución al mercado inmobiliario sea la facilitación de los mecanismos de
desalojo, que por otro lado no son un problema de peso en el mercado, sino
secundario y relativo a las demoras de todo trámite judicial.
6. La problemática habitacional:
Sin lugar a dudas debe abordarse
seriamente el problema habitacional de los sectores más vulnerables. No nos
adentramos en la cuestión porque consideramos que es materia de una normativa
específica que debería incentivar la construcción de viviendas para los
sectores postergados, completamente diferenciada y sin mezclarse con las
necesarias rectificaciones a la regulación que rige los contratos jurídicos.
El “Programa Nacional de Alquiler
Social” previsto en el título III de la ley es un ejemplo claro de normativa
sin principio de ejecución ni planeamiento.
7. Régimen de garantías:
El artículo 13 de la ley que pretende
limitar o coaccionar al locador respecto de las garantías que puede solicitar
al locatario en la práctica resulta un absurdo jurídico, ya que desconoce cómo
operan en la cotidianeidad estas relaciones contractuales. Podríamos decir que
se trata de una cláusula claramente inconstitucional, pero en lo concreto
simplemente resulta inaplicable, ya que si el locador no se encuentra
satisfecho con las garantías solicitadas puede elegir no contratar.
Recomendamos su derogación.
8. Métodos alternativos de resolución de conflictos:
El título IV de la ley es
inconsistente con la categoría jurídica de este tipo de contratos. En su
inmensa mayoría, se trata de contratos de consumo, y por lo tanto no sujetos a
mediación, por tratarse de cuestiones de orden público. Por el contrario, sí
deberían ser competencia del régimen de prejudicialidad que llevan adelante las
autoridades de aplicación de la normativa de consumo, y las asociaciones de
consumidores registradas, lo que además implica un ahorro importantísimo de
normativa y burocracia, lo que es inmensamente beneficioso en el actual
contexto de necesidad de reducción de gasto público.
Recomendamos adaptar sus cláusulas
disponiendo que serán competentes a los efectos de llevar adelante los procesos
prejudiciales en materia de locaciones, las autoridades de aplicación de la ley
de defensa del consumidor, y las asociaciones de consumidores registradas, a
los fines de proporcionar la resolución de conflictos, pero cuidando también el
orden público que debe prevalecer en este tipo de relaciones contractuales.
Acompañamos proyecto de ley para su
consideración:
Propuesta de ley de ADCOIN para mejorar la realidad actual de los alquileres
