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jueves, 21 de abril de 2022

Ley de alquileres: las soluciones urgentes que necesita el mercado inmobiliario


 
Ley de alquileres: las soluciones urgentes que necesita el mercado inmobiliario

Por Exequiel Vergara *

El fracaso de la ley 27551 en su ambiciosa pretensión de resolver la problemática habitacional sólo lo discuten los fanáticos de la negación de la realidad.

Una “ley de alquileres” que partió de un error de diagnóstico severo y muchas veces señalado y anticipado por quienes nos dedicamos a la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación: confundir la situación de hipervulnerabilidad y marginalidad que afecta a millones de inquilinos, con la categoría jurídica, también vulnerable, del “locatario”.

Ampliamos en https://ar.ijeditores.com/pop.php?option=articulo&Hash=d6d6398e8591f95aafd02ccd905bd29c

 

1. Lo que está bien y no debe derogarse:

En sus veinticuatro artículos tenemos por un lado la recepción de nueve de las diez propuestas realizadas por la asociación Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino (ADCOIN),  superadoras a la normativa del Código Civil y Comercial que se limitó a realizar una transcripción de la ley 23091, y que nadie cuestiona respecto de su necesaria incorporación a la regulación práctica de los alquileres: 1. Domicilio electrónico. 2. Reintegro actualizado del depósito. 3. Prohibición de firma de pagarés. 4. Reparaciones urgentes. 5. Impedimento de uso. 6. Compensación de gastos. 7. Expensas extraordinarias a cargo del dueño. 8. Resolución sin indemnización cuando se avisa con tres meses de anticipación. 9. Consignación de llaves y de canon locativo.

En definitiva se trata de soluciones concretas a problemas prácticos de las locaciones, que desde la experiencia de ADCOIN consideramos que resultaban necesarias para facilitar la previsibilidad de las conductas de las partes, y que receptan la mejor doctrina y jurisprudencia en esas cuestiones, expresándolas directamente en la ley, a los fines de evitar conflictos innecesarios, o bien dar una correcta pauta de solución.

 

2. El problema del plazo:

Respecto del régimen del plazo, si bien claramente el plazo de tres años favorece al inquilino en un sentido ideal, en la práctica supimos advertir que las consecuencias inmediatas de la extensión del plazo mínimo de dos a tres años, sin regulaciones adicionales que implican la articulación con las provincias, traería como consecuencia el aumento de los costes de entrada a un inmueble, por un lado, y el retiro de unidades del mercado, por el otro, lo que afectaría gravemente al sector que se buscaba beneficiar.

Las comisiones inmobiliarias, en Córdoba del 5% del contrato, ahora se pagan sobre 36 meses en lugar de 24, por lo que aumentaron el 50%. Esto significa un incremento del 50% de costo para ingresar a un inmueble, que debe soportar el inquilino, y que en definitiva si luego resulta que el departamento tenía vicios ocultos, o por algún motivo debe desocuparlo, o bien si el emprendimiento comercial fracasa a los pocos meses de la apertura del local, tampoco recuperará los honorarios ya abonados sobre una base económica un cincuenta por ciento más elevada. Esta base también aplica a impuestos de sellos, aranceles, honorarios y todo tipo de costo vinculado al contrato y que normalmente soportan los inquilinos.

Por otro lado los propietarios consideran que tres años es un plazo demasiado extenso para el caso que requieran vender el inmueble, ya que si bien la venta puede realizarse aunque se encuentre alquilado, se limitan mucho las posibilidades al no contar con acceso inmediato. Esto determinó el retiro de muchas unidades del mercado, con el consecuente incremento de precios frente a la escasez de oferta.

Por eso es que la extensión del plazo terminó perjudicando los contratos y aumentando los costos, y lo razonable sería  volver al régimen ratificado en 2015, del mínimo de dos años.

 

3. El problema de la indexación:

Respecto al punto más conflictivo de la normativa en debate, la vuelta a la indexación, resulta un caso paradigmático de ingenuidad económica pensar que en la economía más inflacionaria del mundo el hecho de atar los alquileres a la inflación, o a cualquier índice, podría ser una solución para frenar la escalada de precios. Como tantas veces lo apuntamos, la solución a los problemas de la inflación pasa por política monetaria, y por lo tanto es un craso error pretender exorcizar los aumentos de las mensualidades a través de intervencionismo, tablitas e incertidumbre, para los propietarios respecto de cuánto cobrarán, y para los locatarios y sus garantes de cuánto tendrán que pagar.

Ampliamos en https://comercioyjusticia.info/opinion/otra-vez-la-indexacion/ y en https://comercioyjusticia.info/justicia/la-indexacion-en-contratos-de-alquiler-perjudica-la-economia-y-al-inquilino/

 

4. La solución legal que necesita ser explicitada en el Código Civil y Comercial:

La solución que oportunamente propusimos desde ADCOIN, y que reiteramos con énfasis en esta oportunidad, implica la clara aplicación de la normativa de defensa del consumidor a las relaciones locativas. Se necesitan contratos transparentes, previsibles y que brinden seguridad jurídica, y eso sólo se puede lograr bajo el paraguas protectorio del estatuto consumeril.

El precio en los contratos debe ser unívoco, transparente, claro y detallado en su forma de pago durante la totalidad del plazo. No sujeto a índices, actualizaciones o ajustes sorpresivos, pero sí podría hacerse uso del escalonamiento en la medida de que sea completamente claro lo que se pagará cada mes, y se informe el precio por el plazo total.

La normativa de protección al consumidor también permite al locatario reclamar frente a conductas desleales del locador, vigoriza sus deberes de información, seguridad y salud (actualmente se alquilan inmuebles en condiciones deplorables mintiendo en su publicidad), y sólo tendrá efectos negativos con aquellos locadores que quieran aprovecharse de la situación de asimetría respecto del locatario, sin perjudicar en lo más mínimo a quienes obren de buena fe.

Debemos señalar que actualmente los contratos de locación son efectivamente de consumo, y que por el alquiler debe darse la correspondiente factura “a consumidor final” al inquilino, pero existe una resistencia feroz de parte del Poder Judicial a asimilar el cambio de paradigma propuesto por el Código Civil y Comercial, e incluso muchos funcionarios aún tienen en su cabeza la idea de que las locaciones de inmuebles están excluidas de la ley de defensa del consumidor (como decía la redacción original modificada en 2006) y actúan en consecuencia, por lo que plasmar en la ley esta categoría específica, definiendo claramente que toda situación de alquiler por parte de un propietario que tenga más de un inmueble es una relación de consumo, facilitaría en enorme medida la alineación de la jurisprudencia a los principios protectorios (pero  muchas veces poco claros) emanados del reciente Código unificado.

Ampliamos en http://www.saij.gob.ar/exequiel-vergara-consumidor-inquilino-dacf180102-2018-06-07/123456789-0abc-defg2010-81fcanirtcod?q=%28id-infojus%3ADACF180102%29%20&o=0&f=Total%7CTipo%20de%20Documento%7CFecha%7COrganismo%7CPublicaci%F3n%7CTema%7CEstado%20de%20Vigencia%7CAutor%7CJurisdicci%F3n&t=1

y en

https://ar.ijeditores.com/pop.php?option=articulo&Hash=d4fbeb031fb04a0c692e5a8ff62f1410

 

5. El desalojo exprés:

En primer lugar señalamos que el desalojo es materia de regulación procesal y por lo tanto de las provincias.

Añadimos a lo dicho que todo lo relativo a las demoras de los procesos judiciales no resulta necesariamente una consecuencia de lo que disponen los distintos códigos procesales (reiteramos, competencia provincial), sino de la “mora judicial”. Un problema tan estructural como el de la inflación, y que debe abordarse de manera seria, sistemática y con la necesaria colaboración de los respectivos poderes judiciales.

Finalmente debemos registrar lo antipático que resultaría, en una situación crítica como la que se encuentran millones de familias que alquilan, que uno de los puntos que se propongan como solución al mercado inmobiliario sea la facilitación de los mecanismos de desalojo, que por otro lado no son un problema de peso en el mercado, sino secundario y relativo a las demoras de todo trámite judicial.

 

6. La problemática habitacional:

Sin lugar a dudas debe abordarse seriamente el problema habitacional de los sectores más vulnerables. No nos adentramos en la cuestión porque consideramos que es materia de una normativa específica que debería incentivar la construcción de viviendas para los sectores postergados, completamente diferenciada y sin mezclarse con las necesarias rectificaciones a la regulación que rige los contratos jurídicos.

El “Programa Nacional de Alquiler Social” previsto en el título III de la ley es un ejemplo claro de normativa sin principio de ejecución ni planeamiento.

 

7. Régimen de garantías:

El artículo 13 de la ley que pretende limitar o coaccionar al locador respecto de las garantías que puede solicitar al locatario en la práctica resulta un absurdo jurídico, ya que desconoce cómo operan en la cotidianeidad estas relaciones contractuales. Podríamos decir que se trata de una cláusula claramente inconstitucional, pero en lo concreto simplemente resulta inaplicable, ya que si el locador no se encuentra satisfecho con las garantías solicitadas puede elegir no contratar. Recomendamos su derogación.

 

8. Métodos alternativos de resolución de conflictos:

El título IV de la ley es inconsistente con la categoría jurídica de este tipo de contratos. En su inmensa mayoría, se trata de contratos de consumo, y por lo tanto no sujetos a mediación, por tratarse de cuestiones de orden público. Por el contrario, sí deberían ser competencia del régimen de prejudicialidad que llevan adelante las autoridades de aplicación de la normativa de consumo, y las asociaciones de consumidores registradas, lo que además implica un ahorro importantísimo de normativa y burocracia, lo que es inmensamente beneficioso en el actual contexto de necesidad de reducción de gasto público.

Recomendamos adaptar sus cláusulas disponiendo que serán competentes a los efectos de llevar adelante los procesos prejudiciales en materia de locaciones, las autoridades de aplicación de la ley de defensa del consumidor, y las asociaciones de consumidores registradas, a los fines de proporcionar la resolución de conflictos, pero cuidando también el orden público que debe prevalecer en este tipo de relaciones contractuales.

 

Acompañamos proyecto de ley para su consideración:

Propuesta de ley de ADCOIN para mejorar la realidad actual de los alquileres

lunes, 28 de marzo de 2022

Propuesta de ley de ADCOIN para mejorar la realidad actual de los alquileres

Antes de presentar la propuesta, desde ADCOIN debemos dejar en claro los siguientes puntos:

1. La derogación total e irresponsable de la actual "ley de alquileres" no soluciona nada, y generaría más conflictos de los que actualmente existen en relación al tema.

2. La aplicación de esta propuesta de ley servirá para brindar a locadores y locatarios mayor transparencia, seguridad jurídica y libertad contractual, bajo un ámbito de protección legal, pero no tendrá efecto alguno respecto de la problemática del aumento de los precios de los alquileres, con relación a los ingresos de los inquilinos, cuya solución corresponde a políticas económicas razonables y permanentes. No se le puede pedir a una ley que solucione lo que años de malas políticas económicas ocasiona en el mercado inmobiliario.

3.No existe una grieta entre inquilinos y propietarios, más que la propiciada por quienes pretenden conseguir beneficios de esta supuesta confrontación. Existen propietarios e inmobiliarias que pueden llegar a abusar de su posición en el mercado, y para corregir esta problemática la mejor herramienta es la normativa protectoria del consumidor.

4. No existen "campanas", ni "partes en conflicto", más que en la imaginación de quienes se niegan a ver que una regulación adecuada y justa de los contratos de locación favorece tanto a propietarios como a inquilinos y sus garantes (fiadores), y por lo tanto no se debería regular desde una perspectiva marxista o de lucha de clases, porque esas regulaciones hasta el momento han causado más perjuicios que beneficios a quienes supuestamente buscan proteger. 

5. ADCOIN predijo y expuso en numerosas publicaciones, presentaciones, conferencias y todo tipo de actos públicos que el sistema de indexación estaba destinado a fracasar en el marco de una economía inflacionaria, como la que previsiblemente seguiría y sigue afectando al país. Pese a ello se aprobó la ley que contiene un artículo sobre la indexación de los contratos en base a publicaciones del Banco Central.

6. No existen "representantes de los inquilinos", los únicos representantes de la ciudadanía son los que fueron electos democráticamente. ADCOIN es una organización seria, independiente de la política partidaria, financiada por sus propios integrantes y la gente que acude a sus oficinas, y que trabaja todos los días atendiendo la problemática de inquilinos, desde una perspectiva técnica y legal. Nuestras propuestas fueron y serán técnicas, no mágicas, y en defensa de los derechos de los más desprotegidos jurídica o económicamente, sin que ello implique arrogarnos una "representación" que no puede ser tal en la medida de que no exista una elección bajo premisas democráticas. ADCOIN no depende ni nos interesa depender de NINGÚN partido político.

Dicho lo cual, y frente a la constatación de las previsiones que ADCOIN realizara respecto del desempeño de la legislación actualmente vigente, expresamos:

1. Que de las DIEZ propuestas de ADCOIN presentadas originalmente, NUEVE fueron receptadas en la legislación actual y NADIE, ni persona ni institución, criticó concretamente ninguno de los artículos que contienen estas cláusulas que mejoran el contenido actual de Código Civil y Comercial.

2. Que los artículos que hoy se cuestionan no sólo no fueron propuestos por ADCOIN, sino que expresamente advertimos su inconveniencia o potenciales complicaciones. Especialmente respecto de la vuelta a la indexación o "tablita".

3. Que la propuesta más importante de ADCOIN aún no fue receptada, y se refiere a la especificación de cuándo debe considerarse una locación como relación de consumo, por lo que insistiremos sobre este punto.


PROPUESTA LEGISLATIVA ABIERTA A TODOS LOS PARTIDOS POLÍTICOS:

CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN

Ley ...
Modificación.

El Senado y Cámara de Diputados de la Nación Argentina reunidos en Congreso, etc. sancionan con fuerza de Ley:

ARTÍCULO 1º. Deróguese el artículo 14 de la ley 27.551. Restablézcase la vigencia de la normativa modificada por este artículo. Los contratos celebrados con aplicación del índice mantendrán su vigencia hasta la finalización del plazo, salvo acuerdo de las partes a los efectos de readecuar el contrato la normativa vigente. 

(Este artículo es el de la indexación.)

ARTÍCULO 2°.- Deróguese el artículo 3 de la ley 27.551. Restablézcase la vigencia del artículo 1198 del Código Civil y Comercial original.

(El plazo de las locaciones tanto habitacionales como comerciales volvería a la formulación original de dos años.)

ARTÍCULO 3º - Deróguese el artículo 12 de la ley 27.551.

(Es un artículo realizado en interés específico de los corredores inmobiliarios y su inclusión no corresponde al Código Civil y Comercial.)

ARTÍCULO 4°.- Sustitúyase el artículo 1187 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente: “ARTICULO 1187.- Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa. El contrato de locación será considerado de consumo, siempre que el locatario no sea una gran empresa y el locador sea propietario de más de un inmueble.

ARTÍCULO 5º.- Sustituyese el artículo 1208 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:

“ARTICULO 1208.- Pagar el canon convenido. La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva.

A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual.

El precio total del contrato, el pago periódico y toda otra prestación asumida por el locatario deberán estar especificadas y detalladas en el contrato y en toda oferta que se realice en forma previa, interpretándose en caso de duda a favor del locatario. No podrán establecerse distorsiones al precio en forma de bonificaciones u otras cláusulas relativas al precio, de modo tal que pudieran afectar su claridad y cuantificación. El incumplimiento de la fijación del precio total de los alquileres por el plazo convenido, el importe de los pagos periódicos y el detalle de los importes de cada prestación que se asuma, será considerado incumplimiento al deber de información previsto en la normativa de consumo y causal de la aplicación de la sanción punitiva. Si algún importe no estuviera claramente estipulado, el locatario podrá solicitar su fijación judicial, debiendo interpretarse el contrato a su favor en caso de duda.”

 

Ver fundamentos:

Ley de alquileres: las soluciones urgentes que necesita el mercado inmobiliario

miércoles, 29 de diciembre de 2021

Exención IMPUESTO DE SELLOS 2022 en Córdoba

EXENCIÓN DEL IMPUESTO DE SELLOS (ACTUALIZACIÓN AÑO 2022)

Debido a las sucesivas consultas sobre este impuesto, te explicamos cómo hacer el cálculo para saber si tenés que pagarlo o no.
 
Contratos habitacionales: Si el precio del alquiler mensual es menor o igual a $ 75.000 no se pagará el impuesto.
 
Contratos comerciales (locales y oficinas): Si la sumatoria de la totalidad del contrato de alquiler no excede los $ 2.700.000
 
Normalmente este impuesto lo paga el inquilino, pero puede acordarse otra distribución entre las partes.

Ingresando a este link podes completar los pasos para imprimir tu impuesto: https://www.rentascordoba.gob.ar/mirentas/rentas.html?page=impuestosellos


-paso 1: lugar de cumplimiento ;
-paso 2: completas los campos vacíos + buscar y van a salir tus datos, (completá el rol de cada uno locador y locatario);
-paso 3: datos del contrato (fecha del acto, fecha de vencimiento) en descripción elegí el ítem locación con opción a compra, completá con el número de cuenta y se va a generar la boleta;
-paso 4: imprimí la boleta, aunque el monto sea $0.00

jueves, 21 de octubre de 2021

Lanzamos el Observatorio de Precios Córdoba (OPC) para seguir de cerca la inflación

La ONG ADCOIN creó el observatorio de precios de Córdoba con el objetivo de hacer un seguimiento de la inflación en los productos y servicios, que día a día sufren los consumidores

ADCOIN es una asociación de consumidores que trabaja por la protección de los intereses económicos de los consumidores, entre los que se encuentran la posiblidad de ahorro y la mejora del poder adquisitivo.

El Observatorio de Precios Córdoba (OPC) es un proyecto elaborado por ADCOIN para comparar la evolución de precios en diez productos y servicios característicos de consumo de los cordobeses. Desde el valor de un choripán en el Parque Sarmiento a la tarifa del colectivo, pasando por el costo de los insumos para preparar el clásico "fernet con coca". También se incluyen servicios como el costo de cortarse el pelo en un local del centro, o el estacionamiento de un vehículo.

Consideramos que en estos productos y servicios, que no son exclusivamente vendidos en cadenas de supermercados y por otro lado son de difícil intervención por tratarse en la mayoría de los casos de pequeños proveedores, puede relevarse válidamente el impacto del aumento generalizado de los precios de los productos y servicios, que es la consecuencia de la disminución del valor de la moneda. 

Desde ADCOIN consideramos que las medidas políticas de congelamiento de precios o programas de fijación de precios, índices o intervenciones gubernamentales sobre los precios en general son absolutamente dañinas para la estabilidad económica deseada por los consumidores, y contraproducentes en el contexto de inflación e hiperinflación actuales.

Desde ADCOIN sostenemos que la prohibición legal del ahorro, a través del impedimento de la compra de dólares y la continua desvalorización de la moneda nacional es un ataque directo del Gobierno (actual y precedentes) al bolsillo de los consumidores, ya que la imposibilidad de ahorro, en un país con una de las tasas de inflación más altas del mundo, significa también la imposibilidad del consumo y de inversión.

Resulta claro para esta asociación que el déficit fiscal, y la consecuente emisión monetaria descontrolada, son los principales factores de la desvalorización del peso, lo que se percibe como aumento generalizado de los precios de productos y servicios.

A los fines de verificar esta simple hipótesis de funcionamiento del mercado, y alejados de las posturas ideologizadas que pretenden culpar a los proveedores de distintos rubros de los aumentos de precios que sólo reflejan la disminución del valor de la moneda, presentamos los resultados del seguimiento de diez productos y servicios característicos de la ciudad de Córdoba.

Agradecemos a los consumidores e inquilinos que con sus aportes voluntarios sostienen el funcionamiento y principalmente la autonomía política y económica de esta organización, lo que nos permite ser críticos e independientes.

Podés seguir la evolución de estos precios, recabados de comercios históricos y/o representativos del consumo de los cordobeses en nuestra cuenta de Instagram: https://www.instagram.com/adcoin_

Del mes pasado a este mes, podemos observar cómo cuatro de diez productos aumentaron su precio.  Durante el relevamiento que lleva adelante ADCOIN, varios comerciantes comentaron que los aumentos se deben a la necesidad de cubrir otros costos ya sea de producción, de materia prima (como la leche en el caso del helado), de servicios públicos (luz, agua) que son complementarios a éstos.

lunes, 6 de septiembre de 2021

Reclamo de damnificados por Vila House (Floro SRL)

¿Compraste una casa con Vila House?

¿Pagaste todas las cuotas, hiciste la platea y aún estás esperando que te la entreguen?

Completá este formulario para registrar tu caso para la acción colectiva iniciada por ADCOIN en representación de los usuarios:

viernes, 2 de julio de 2021

Nota solicitando el servicio de agua a la cooperativa de Unquillo y Mendiolaza


 

      Esta nota tiene por objeto facilitar a los usuarios de la COOPERATIVA DE AGUA OBRAS Y SERVICIOS PUBLICOS UNQUILLO MENDIOLAZA LTDA. solicitando que sea conectados a la red de agua potable de la ciudad.

Tenga en cuenta de brindar en fotocopia los papeles solicitados por la cooperativa al momento de presentar la nota, puede corroborar los requisitos actualizados en este link; http://unquillomendiolaza.coop/tramites-detalle.php?id=1


Debe presentarla en mesa de entrada de la empresa y verificar que el recibo de entrega contenga; 

1. Firma y/o sello de la compañía 

2. Fecha de recibido (muy importante) ya que eso va a ser vital para el reclamo

 En caso de no obtener respuesta alguna acercarse a ADCOIN o puede comunicarse por los teléfonos 351 4217095/WhatsApp 3516311194      

NOMBRE Y APELLIDO, D.N.I., intima y emplaza a Ud. Cooperativa de agua, obras y servicios públicos. Unquillo y Mendiolaza ltda CUIT N.º 30-64506182-5. A que realice las tareas de conexión del servicio de agua potable en domicilio sito en CALLE ****** N.º ###. Todo ello en el plazo improrrogable de 10 DÍAS de recibida la presente. Fundo mi derecho en los siguientes argumentos que presento a continuación:

a.    Que en razón de lo establecido por MOTIVO, el citado inmueble que por derecho habito desde hace más de AÑOS se encuentra dentro del ejido municipal de la ciudad de Unquillo.

b.    Adjunto requisitos solicitados por Ud.

·         Requisitos para propietarios                                                   

- Plancha catastral con ubicación del lote.

- Cedulón de Rentas Provincial.

- DNI.

- Documentación que acredite la Titularidad Posesión o tenencia del inmueble (edificado o no).

- ESCRITURA o copia simple.

·         Requisitos en caso de BOLETO DE COMPRA VENTA (con firmas certificadas). (borrar según no corresponda)

- Copia de la escritura anterior o informe de dominio actualizado.

- Garante con últimos 3 recibos de sueldo y D.N.I.

·         Requisitos para POSEEDORES (borrar según no corresponda)

- Inscripción en registro de poseedores o Acta de constatación ante escribano público.

- Impuestos pagos (todos).

- Servicio de luz a nombre del poseedor.

- Informe de dominio actualizado.

- Acta de declaración jurada de poseedor Municipal. (UNQUILLO SOLAMENTE)

 

c.    Que conforme surge del art. 19 de ley 24.240 se deben respetar los términos y condiciones suministrados y que de su art. 5 del reglamento de usuario, el cual establece y cito “ART. 5º: Los propietarios, consorcios de propietarios, poseedores o tenedores de inmuebles que se encuentren situados dentro del área servida, están obligados a conectarse a la red y recibir el servicio de la Cooperativa, independientemente de que el inmueble cuente con otra fuente de provisión de agua (…) En todos los casos OBLIGATORIAMENTE corresponderá la instalación de un servicio y un medidor de consumo por cada unidad de viviendas, casa habitación, departamento y/o local comercial. ". Se debe cumplir con el servicio de instalación del cual ustedes establecen que es obligatorio y para el cual califico.

 

          En caso de negación o de silencio, se deja planteada la más amplia reserva legal a los efectos de iniciar las acciones judiciales y medidas que hagan a la defensa de mis derechos e indemnización de los daños sufridos y/o que puedan surgir en su máxima graduación (arts. 47 y 52 bis ley 24.240) en contra suya y/o de todos los que resulten solidariamente responsables por lo aquí manifestado.

 

SERÁ JUSTICIA

 

 

FIRMA

ACLARACIÓN

DNI

Autores
Pergolini Pablo César y Diaz Facundo Hernán

lunes, 14 de junio de 2021

Se viene el peor aumento de precios de alquileres de la historia Argentina

La llamada “ley de alquileres” que se promulgó el 30 de junio de 2020 es una norma que regula un conjunto de reformas al Código Civil y Comercial y los contratos de locación.

Lo primero que debemos aclarar es que sus 24 artículos contienen algunas cláusulas muy buenas para mejorar la comunicación y relación entre las partes (a cuya redacción contribuyó la ONG Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino), otras completamente inútiles (por su imposibilidad teórica o práctica de aplicación) y una particularmente nefasta, y por la que es conocida: la vuelta a la indexación. Sobre esto último nos expedimos reiteradamente, incluso desde el seno del Congreso, advirtiendo sus efectos perniciosos para el mercado inmobiliario, y por lo tanto y particularmente, para los inquilinos.

Lo segundo, es que se trata de una ley de absoluto consenso entre oficialismo y oposición de la gestión anterior de Gobierno, y el oficialismo y la oposición de esta gestión. Todos los legisladores de acuerdo en negarse a las evidencias de las Ciencias Económicas y de las Ciencias Jurídicas, y completamente sordos a los reclamos del sentido común y de las organizaciones especializadas en la materia. Y que siguen de acuerdo en que “hicieron bien”.

Tercero, las regulaciones sobre el sector derivadas de la pandemia, que podríamos resumir en "suspensión de pagos y desalojos y congelamiento de precios", generaron una olla a presión que nuevamente da cuenta del desprecio de los funcionarios públicos por el funcionamiento elemental de los principios económicos y jurídicos.

Y finalmente podemos mencionar, en este afán de clarificación de los puntos de partida, que algunas voces que se auto proclaman como “representantes del inquilinato”, no son más que referentes de intereses de la política partidaria, ligados a su actividad y financiamiento y carentes de la mínima formación y base técnica para opinar científicamente sobre la problemática y cómo resolverla.

Con esto queremos expresar una idea que es fundamental antes de pasar al análisis concreto sobre el augurado aumento de los precios: una ley debe tener fundamentos racionales, empíricos y científicos para contribuir a la mejora de aquello que pretenda regular. Y su colorario: una ley no debe ser una mera expresión de deseos, un conjunto de promesas tiradas al viento o una manifestación ideológica de los fanatismos de turno.

No sólo no se logró frenar el aumento de precios de los alquileres, muy por el contrario es la primera vez en muchos años que REALMENTE subieron los precios (en términos reales y no de ajuste inflacionario).  Se fracasó estrepitosamente en esta ingenua vocación de arreglar un problema serio con un conjuro mágico-legal.

Los números concretos y reales lo demuestran. La rentabilidad de los alquileres venía bajando en los últimos años, si bien los precios de alquiler “aumentaban”. Lo que en concreto se explica por la permanente desvalorización de la moneda. Pensar que sube realmente el precio del alquiler porque sube nominalmente dicho precio es tan ilusorio como aquél trabajador que piensa que “le aumentaron el sueldo”, cuando su sueldo fue meramente reajustado a los nuevos valores (siempre descendentes) de la moneda en que se lo pagan. El flagelo inflacionario, la tragedia del peso nacional, el campeón mundial de la pérdida de valor (que le ganó la final a la moneda de Alemania de la posguerra, pero que tiene un rival sin precedentes en la Venezuela de hoy).

Frente a un panorama de baja rentabilidad y un mercado desconcentrado, donde por mucho esfuerzo que se haga por encontrar “la maldad del capitalismo” no es posible encontrar un consorcio de empresarios asociados al Gobierno de turno (como sí es fácil de ver en tantos otros sectores), la ley de alquileres introduce una reforma en un sentido exactamente inverso del que veníamos transitando. Como esas calles traidoras en las que el conductor se encuentra de pronto con un cartel que le indica que ahora el sentido de circulación es exactamente contrario de aquél por el que venía. Lo que se dice un giro de 180º.

Oscilamos patéticamente entre la prohibición de indexar y la obligación de utilizar el índice del Gobierno. Y ambas obligaciones fueron justificadas como formas de proteger al inquilino. Por cuestiones de lógica, ambas no pueden ser verdad. Pero lo que más afecta al inquilino (y al propietario, y por lo tanto nuevamente al inquilino ya que son parte del mismo mercado) es la inseguridad jurídica y la incertidumbre económica que se generan con estas invenciones legales disparatadas.

La inflación, ya lo sabemos, es la gran aliada de los últimos gobiernos. El principal problema a resolver, que todos prometen resolver, y que ninguno resuelve. Porque en definitiva permite que se haga “política fácil”, la de sacar una ley que “soluciona la inflación en un sector particular”, la de erigirse en árbitro entre “los codiciosos propietarios” (o “las malignas inmobiliarias”) y los “pobres inquilinos”, apelando a un discurso ideológico que enardece a los involucrados y permite deslindar la responsabilidad de quienes creen (o al menos afirman) que se puede solucionar un problema simplemente “derogándolo por decreto”.

El resultado de estas políticas está a la vista: Inquilinos quejándose más que antes, propietarios que suben los precios “por las dudas” (un “por las dudas” justificadísimo en que al Gobierno se le ocurra congelar nuevamente esos precios, intervenir los índices a través de los cuales los regula, suspender los desalojos o hasta la potencial expropiación de las viviendas que a algún “rico” pudieran “sobrarle” –las ocurrencias que permiten procrastinar el trabajo real que hay que hacer no tienen fin-).

Este cambio de rumbo permanente, este constante a la deriva de un barco del que pareciera que no podemos bajar, terminó dando como resultado un aumento del cuarenta por ciento del precio del alquiler para quienes comenzarán a transcurrir el segundo año de su contrato este 1º de julio de 2021. Con la aplicación de un índice gubernamental intervenido con precios cuidados, tarifas subsidiadas y una serie de engañapichangas que lo ajustan cuanto sea posible con las metas electoralistas de siempre.

Cuando en Córdoba las máximas actualizaciones que llegamos a ver en los contratos en 2019 fueron del 15% semestral (en su mayoría del 12% o menos), ahora este número sube al 40% anual, provocando un impacto desmesurado en el bolsillo de un inquilino agobiado por las palizas permanentes de cada compra en el supermercado.

Pero en las renovaciones (técnicamente nuevos contratos) veremos aumentos de precios de hasta el setenta por ciento (70%) y más –como con el dólar, aquí tampoco hay techo-, causado muy especialmente por ese mencionado “por las dudas” que busca resguardo de los disparates gubernamentales.

Menos oferta de inmuebles, aumento de precios, aumento de impuestos, mayor inseguridad jurídica, mayor incertidumbre económica y nula auto crítica por parte del sector público. Eso nos deja el final de la novela –al menos hasta que salga la nueva temporada- que empezó allá por el 2015, cuando a alguien que vive de la política partidaria se le ocurrió cambiar el sentido de circulación en materia de precios de las locaciones inmobiliarias.

Pero del perjuicio a propietarios e inquilinos, esos falsos enemigos, hubo quienes pudieron sacar alguna tajada relativa:

El Gobierno se beneficia del incremento de la base económica (la suma total del precio de los alquileres por todo el plazo) de los contratos: al trasladarse al precio los impuestos inmobiliarios, ahora se tributa sobre este incremento de precios. Es decir, se pagan impuestos sobre el aumento de precios que motiva la prohibición de trasladar impuestos. También se incrementa la base con la extensión del plazo a tres años, lo cual nuevamente repercute en la posibilidad de recaudar más a través del impuesto de sellos.

Los intermediarios, como abogados y corredores, que cobran sus honorarios porcentualmente de esta base económica, si bien se vieron perjudicados en general por la disminución y complicación de las operaciones, en lo concreto también se vieron beneficiados por la expansión de la base económica del contrato (tanto por la absorción de impuestos como por la extensión del plazo). Una comisión que antes se pagaba diez mil pesos, ahora se paga más de quince mil, por este mismo motivo. Recordemos que en Córdoba este gasto lo asume íntegramente el inquilino.

Y por supuesto, y como no podían faltar, los Bancos. Pandemia y presión impositiva generaron una enorme cantidad de aperturas de “cuentas de recaudación”, “cuentas de pago” y cuentas bancarias en general, para habilitar los pagos electrónicos que se incrementaron con motivo de las restricciones de circulación y la obligatoriedad en la registración de los contratos. El resultado: comisiones por canales de pago, comisiones bancarias, impuestos por las operaciones financieras y otros gastos relacionados, que por supuesto, vienen a rasguñar lo poco que pueda haber quedado en el bolsillo de nuestros inquilinos, a quienes, como siempre, les toca pagar los platos rotos del festín que hace décadas se viene dando el sector público nacional.