1. La derogación total e irresponsable de la actual "ley de alquileres" no soluciona nada, y generaría más conflictos de los que actualmente existen en relación al tema.
2. La aplicación de esta propuesta de ley servirá para brindar a locadores y locatarios mayor transparencia, seguridad jurídica y libertad contractual, bajo un ámbito de protección legal, pero no tendrá efecto alguno respecto de la problemática del aumento de los precios de los alquileres, con relación a los ingresos de los inquilinos, cuya solución corresponde a políticas económicas razonables y permanentes. No se le puede pedir a una ley que solucione lo que años de malas políticas económicas ocasiona en el mercado inmobiliario.
3.No existe una grieta entre inquilinos y propietarios, más que la propiciada por quienes pretenden conseguir beneficios de esta supuesta confrontación. Existen propietarios e inmobiliarias que pueden llegar a abusar de su posición en el mercado, y para corregir esta problemática la mejor herramienta es la normativa protectoria del consumidor.
4. No existen "campanas", ni "partes en conflicto", más que en la imaginación de quienes se niegan a ver que una regulación adecuada y justa de los contratos de locación favorece tanto a propietarios como a inquilinos y sus garantes (fiadores), y por lo tanto no se debería regular desde una perspectiva marxista o de lucha de clases, porque esas regulaciones hasta el momento han causado más perjuicios que beneficios a quienes supuestamente buscan proteger.
5. ADCOIN predijo y expuso en numerosas publicaciones, presentaciones, conferencias y todo tipo de actos públicos que el sistema de indexación estaba destinado a fracasar en el marco de una economía inflacionaria, como la que previsiblemente seguiría y sigue afectando al país. Pese a ello se aprobó la ley que contiene un artículo sobre la indexación de los contratos en base a publicaciones del Banco Central.
6. No existen "representantes de los inquilinos", los únicos representantes de la ciudadanía son los que fueron electos democráticamente. ADCOIN es una organización seria, independiente de la política partidaria, financiada por sus propios integrantes y la gente que acude a sus oficinas, y que trabaja todos los días atendiendo la problemática de inquilinos, desde una perspectiva técnica y legal. Nuestras propuestas fueron y serán técnicas, no mágicas, y en defensa de los derechos de los más desprotegidos jurídica o económicamente, sin que ello implique arrogarnos una "representación" que no puede ser tal en la medida de que no exista una elección bajo premisas democráticas. ADCOIN no depende ni nos interesa depender de NINGÚN partido político.
Dicho lo cual, y frente a la constatación de las previsiones que ADCOIN realizara respecto del desempeño de la legislación actualmente vigente, expresamos:
1. Que de las DIEZ propuestas de ADCOIN presentadas originalmente, NUEVE fueron receptadas en la legislación actual y NADIE, ni persona ni institución, criticó concretamente ninguno de los artículos que contienen estas cláusulas que mejoran el contenido actual de Código Civil y Comercial.
2. Que los artículos que hoy se cuestionan no sólo no fueron propuestos por ADCOIN, sino que expresamente advertimos su inconveniencia o potenciales complicaciones. Especialmente respecto de la vuelta a la indexación o "tablita".
3. Que la propuesta más importante de ADCOIN aún no fue receptada, y se refiere a la especificación de cuándo debe considerarse una locación como relación de consumo, por lo que insistiremos sobre este punto.
PROPUESTA LEGISLATIVA ABIERTA A TODOS LOS PARTIDOS POLÍTICOS:
CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
Ley ...
Modificación.
El Senado y Cámara de Diputados de la Nación Argentina reunidos en Congreso, etc. sancionan con fuerza de Ley:
ARTÍCULO 1º. Deróguese el artículo 14 de la ley 27.551. Restablézcase la vigencia de la normativa modificada por este artículo. Los contratos celebrados con aplicación del índice mantendrán su vigencia hasta la finalización del plazo, salvo acuerdo de las partes a los efectos de readecuar el contrato la normativa vigente.
(Este artículo es el de la indexación.)
ARTÍCULO 2°.- Deróguese el artículo 3 de la ley 27.551. Restablézcase la vigencia del artículo 1198 del Código Civil y Comercial original.
(El plazo de las locaciones tanto habitacionales como comerciales volvería a la formulación original de dos años.)
ARTÍCULO 3º - Deróguese el artículo 12 de la ley 27.551.
(Es un artículo realizado en interés específico de los corredores inmobiliarios y su inclusión no corresponde al Código Civil y Comercial.)
ARTÍCULO 4°.- Sustitúyase el artículo 1187 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente: “ARTICULO 1187.- Definición. Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de compraventa. El contrato de locación será considerado de consumo, siempre que el locatario no sea una gran empresa y el locador sea propietario de más de un inmueble.”
ARTÍCULO 5º.- Sustituyese el artículo 1208 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“ARTICULO 1208.- Pagar el canon convenido. La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva.
A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual.
El precio total del contrato, el pago periódico y toda otra prestación asumida por el locatario deberán estar especificadas y detalladas en el contrato y en toda oferta que se realice en forma previa, interpretándose en caso de duda a favor del locatario. No podrán establecerse distorsiones al precio en forma de bonificaciones u otras cláusulas relativas al precio, de modo tal que pudieran afectar su claridad y cuantificación. El incumplimiento de la fijación del precio total de los alquileres por el plazo convenido, el importe de los pagos periódicos y el detalle de los importes de cada prestación que se asuma, será considerado incumplimiento al deber de información previsto en la normativa de consumo y causal de la aplicación de la sanción punitiva. Si algún importe no estuviera claramente estipulado, el locatario podrá solicitar su fijación judicial, debiendo interpretarse el contrato a su favor en caso de duda.”
Ver fundamentos:
Ley de alquileres: las soluciones urgentes que necesita el mercado inmobiliario
0 comentarios:
Publicar un comentario