📜1. Transparencia y Comunicación
El locador debe proporcionar toda la información relevante sobre el inmueble, incluyendo condiciones, servicios y cualquier defecto conocido de manera clara, precisa y detallada.
Ambas partes deben mantener una comunicación abierta y respetuosa, informando cualquier problema o cambio relevante. Actuar de buena fe es fundamental para ambas partes, para ello se debe informar todas las contingencias relevantes que acaezcan.
Se recomienda que los inquilinos en caso de presentarse inconvenientes durante el transcurso del contrato, presenten reclamos formales ante la parte locadora y la inmobiliaria. Es aconsejable que sea por medio de correos electrónicos que deben ser constituidos en el mismo contrato. De tal manera, los inquilinos resguardarán sus derechos al constituir la prueba.
Otra forma de comunicar cualquier problema que se suscite es por medio de notas redactadas, las cuales deben ser presentadas ante el locador o la inmobiliaria en doble ejemplar. Siendo firmadas, selladas y con constancia de la fecha de la presentación, servirán de prueba para el inquilino y cumplirá con su deber.
📜2. Contrato de Locación
Redacción Clara: El contrato debe ser claro y comprensible, especificando derechos y obligaciones de ambas partes, así como también debe establecer la duración del contrato. Es fundamental que se tome en consideración cláusulas importantes tales como el precio, el cual debe estar acorde al negociado u ofertado por la parte locadora, así como los índices de actualización y la periodicidad de los mismos.
Otras de las cláusulas que son sumamente importantes son las que establecen las causales de resolución contractual, específicamente los incumplimientos previstos en el contrato. Se debe tomar conocimiento si existe la obligación contractual de contratar algún seguro para mantener el inmueble, así como si hay libertad para elegir la aseguradora. También hay que asesorarse respecto a si existen cláusulas tales como la rescisión anticipada por venta del inmueble.
El inquilino debe verificar que el plazo de duración que consta en el contrato, sea el mismo que el negociado. Actualmente el Código Civil y Comercial de la Nación establece, que en caso de no haberse pactado el plazo, el mismo será de 2 años.
Los inquilinos deben asesorarse respecto a cláusulas que establezcan el cálculo de las comisiones inmobiliarias, no debe ser abusivo ni contrario a la ley. Recuerda que en el ámbito de la Provincia de Córdoba, la ley 9.445 prescribe que la comisión debe ser el 5% de la totalidad del contrato. Además, los corredores inmobiliarios deben estar matriculados para estar habilitados a percibir tales sumas.
📜3. Pago de alquiler, expensas, impuestos y servicios.
Hay que asesorarse respecto a los métodos de pago que prevén el contrato. Se aconseja siempre solicitar recibos de los alquileres al propietario, específicamente si se paga en efectivo. De la misma manera, tener en cuenta la periodicidad de las actualizaciones para poder realizar los cálculos estimativos con anticipación. Es indispensable cerciorarse de que los montos pretendidos estén correctos.
En caso de abonarse expensas, se recomienda que los inquilinos controlen todos y cada uno de los rubros de las liquidaciones remitidas. Los conceptos deben estar claros, concisos y detallados, y en caso de dudas, reclamar ante la administración por medio de notas solicitando cualquier documentación que respalde los montos pretendidos. Además, el inquilino únicamente tiene el deber de abonar las expensas ordinarias, estando las extraordinarias a cargo del locador.
Se recomienda asesorarse respecto a los plazos dispuestos por el contrato para realizar los pagos, así como los intereses pactados en caso de mora y las penalidades dispuestas. No debe haber cláusulas ambiguas que permitan al locador abusarse. Es aconsejable pactar un CBU para realizar las transferencias en el mismo contrato, ya que los comprobantes servirán de prueba para el inquilino.
Recuerda que el locador debe recibir los alquileres en caso de pactarse en efectivo, siendo lo contrario una práctica abusiva que lo coloca al inquilino en situación de mora. Ante tales supuestos, deberá intimarse al locador a la brevedad posible bajo apercibimiento de iniciar acción judicial de consignación de llaves.
📜4. Mantenimiento y Reparaciones
La parte locadora debe realizar las reparaciones que afecten a la estructura del inmueble o bien que sean indispensables para garantizar la habitabilidad del mismo según lo prescribe el Código Civil Comercial de la Nación. En cuanto al inquilino, éste tiene el deber de cuidar el inmueble, no cambiar su destino, y realizar las reparaciones menores derivadas del uso cotidiano. Se destaca que el deber de mantenimiento es común a ambas partes, siendo cualquier cláusula en contrario abusiva y atenta con el deber de buena fe.
Es importante que los inquilinos, al ingresar al inmueble, verifiquen que todos los artefactos funcionen correctamente, es decir por ejemplo probar los calefones, las hornallas, el horno, termo tanques, canillas de agua, duchas, entre otros. En caso de existir vicios, los inquilinos deben tomar fotos y grabar videos, para luego por presentar un reclamo ante el locador o la inmobiliaria por escrito.
En caso de realizar reparación de suma urgencia y que no admita demora, se recomienda reclamar por correo electrónico para dejar constancia, así como también pedir presupuestos e informes que dejen constancia de la urgencia de la reparación de los vicios. Recuerda que en caso de vicios se debe intimar fehacientemente a la parte locadora primero, y en caso de negativa o silencio, realizar las reparaciones que no admitan dilación.
📜5. Depósito de Garantía
Acordar el monto del depósito de garantía y las condiciones para su devolución al finalizar el contrato
El depósito solo debe ser utilizado para cubrir daños o deudas pendientes, no para otros fines.
Recuerda que el depósito de garantía debe ser reintegrado de manera actualizada a la fecha del vencimiento, conforme al último alquiler abonado, siendo toda práctica contraria abusiva.
📜6. Resolución de Conflictos
Conciliación: En caso de conflictos, ambas partes deben intentar resolverlos mediante conciliación antes de recurrir a instancias legales. El sistema conciliatorio de ADCOIN cuenta con experiencia en la solución de estas problemáticas. Informate sobre el servicio de audiencia que brinda la Asociación aca.
Se recuerda que muchas veces los conflictos se suscitan por malos entendidos, y que por medio de una conciliación, las controversias pueden quedar resueltas si ambas partes actúan de buena fe. En este sentido, el respeto es primordial en toda negociación, conforma además parte del principio de actuar de buena fe. En tal sentido, las audiencias de conciliación permiten la inmediatez y el contacto directo entre las partes que facilitan la resolución de conflictos.
Documentación: Mantener un registro de todas las comunicaciones y acuerdos para facilitar la resolución de disputas
📜7. Finalización del contrato
Se recomienda que tres meses de anticipación al vencimiento, las partes se pongan en contacto, preferiblemente por medio fehaciente, con el fin de negociar una eventual prórroga o renovación. De tal manera, se evitarán confusiones y podrán prever las partes cómo continuar, o bien para buscar otras opciones para alquilar.
Se recuerda que el inquilino debe hacer entrega del inmueble en las mismas condiciones que lo recibió, debiendo pintarlo y limpiarlo. Antes de la finalización del contrato, se debe citar a la parte locadora en día y hora para realizar la inspección del inmueble y realizar la posterior entrega de llaves. Es obligación del locador hacer entrega del recibo de llaves, independientemente de las reservas que pueda efectuar, de lo contrario comporta un actuar abusivo y lo hace incurrir al inquilino en dilaciones y moras, con el correspondiente cobro de penalidades.
El equipo de ADCOIN
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