Se viene el peor aumento de precios de alquileres de la historia Argentina

La llamada “ley de alquileres” que se promulgó el 30 de junio de 2020 es una norma que regula un conjunto de reformas al Código Civil y Comercial y los contratos de locación.

Lo primero que debemos aclarar es que sus 24 artículos contienen algunas cláusulas muy buenas para mejorar la comunicación y relación entre las partes (a cuya redacción contribuyó la ONG Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino), otras completamente inútiles (por su imposibilidad teórica o práctica de aplicación) y una particularmente nefasta, y por la que es conocida: la vuelta a la indexación. Sobre esto último nos expedimos reiteradamente, incluso desde el seno del Congreso, advirtiendo sus efectos perniciosos para el mercado inmobiliario, y por lo tanto y particularmente, para los inquilinos.

Lo segundo, es que se trata de una ley de absoluto consenso entre oficialismo y oposición de la gestión anterior de Gobierno, y el oficialismo y la oposición de esta gestión. Todos los legisladores de acuerdo en negarse a las evidencias de las Ciencias Económicas y de las Ciencias Jurídicas, y completamente sordos a los reclamos del sentido común y de las organizaciones especializadas en la materia. Y que siguen de acuerdo en que “hicieron bien”.

Tercero, las regulaciones sobre el sector derivadas de la pandemia, que podríamos resumir en "suspensión de pagos y desalojos y congelamiento de precios", generaron una olla a presión que nuevamente da cuenta del desprecio de los funcionarios públicos por el funcionamiento elemental de los principios económicos y jurídicos.

Y finalmente podemos mencionar, en este afán de clarificación de los puntos de partida, que algunas voces que se auto proclaman como “representantes del inquilinato”, no son más que referentes de intereses de la política partidaria, ligados a su actividad y financiamiento y carentes de la mínima formación y base técnica para opinar científicamente sobre la problemática y cómo resolverla.

Con esto queremos expresar una idea que es fundamental antes de pasar al análisis concreto sobre el augurado aumento de los precios: una ley debe tener fundamentos racionales, empíricos y científicos para contribuir a la mejora de aquello que pretenda regular. Y su colorario: una ley no debe ser una mera expresión de deseos, un conjunto de promesas tiradas al viento o una manifestación ideológica de los fanatismos de turno.

No sólo no se logró frenar el aumento de precios de los alquileres, muy por el contrario es la primera vez en muchos años que REALMENTE subieron los precios (en términos reales y no de ajuste inflacionario).  Se fracasó estrepitosamente en esta ingenua vocación de arreglar un problema serio con un conjuro mágico-legal.

Los números concretos y reales lo demuestran. La rentabilidad de los alquileres venía bajando en los últimos años, si bien los precios de alquiler “aumentaban”. Lo que en concreto se explica por la permanente desvalorización de la moneda. Pensar que sube realmente el precio del alquiler porque sube nominalmente dicho precio es tan ilusorio como aquél trabajador que piensa que “le aumentaron el sueldo”, cuando su sueldo fue meramente reajustado a los nuevos valores (siempre descendentes) de la moneda en que se lo pagan. El flagelo inflacionario, la tragedia del peso nacional, el campeón mundial de la pérdida de valor (que le ganó la final a la moneda de Alemania de la posguerra, pero que tiene un rival sin precedentes en la Venezuela de hoy).

Frente a un panorama de baja rentabilidad y un mercado desconcentrado, donde por mucho esfuerzo que se haga por encontrar “la maldad del capitalismo” no es posible encontrar un consorcio de empresarios asociados al Gobierno de turno (como sí es fácil de ver en tantos otros sectores), la ley de alquileres introduce una reforma en un sentido exactamente inverso del que veníamos transitando. Como esas calles traidoras en las que el conductor se encuentra de pronto con un cartel que le indica que ahora el sentido de circulación es exactamente contrario de aquél por el que venía. Lo que se dice un giro de 180º.

Oscilamos patéticamente entre la prohibición de indexar y la obligación de utilizar el índice del Gobierno. Y ambas obligaciones fueron justificadas como formas de proteger al inquilino. Por cuestiones de lógica, ambas no pueden ser verdad. Pero lo que más afecta al inquilino (y al propietario, y por lo tanto nuevamente al inquilino ya que son parte del mismo mercado) es la inseguridad jurídica y la incertidumbre económica que se generan con estas invenciones legales disparatadas.

La inflación, ya lo sabemos, es la gran aliada de los últimos gobiernos. El principal problema a resolver, que todos prometen resolver, y que ninguno resuelve. Porque en definitiva permite que se haga “política fácil”, la de sacar una ley que “soluciona la inflación en un sector particular”, la de erigirse en árbitro entre “los codiciosos propietarios” (o “las malignas inmobiliarias”) y los “pobres inquilinos”, apelando a un discurso ideológico que enardece a los involucrados y permite deslindar la responsabilidad de quienes creen (o al menos afirman) que se puede solucionar un problema simplemente “derogándolo por decreto”.

El resultado de estas políticas está a la vista: Inquilinos quejándose más que antes, propietarios que suben los precios “por las dudas” (un “por las dudas” justificadísimo en que al Gobierno se le ocurra congelar nuevamente esos precios, intervenir los índices a través de los cuales los regula, suspender los desalojos o hasta la potencial expropiación de las viviendas que a algún “rico” pudieran “sobrarle” –las ocurrencias que permiten procrastinar el trabajo real que hay que hacer no tienen fin-).

Este cambio de rumbo permanente, este constante a la deriva de un barco del que pareciera que no podemos bajar, terminó dando como resultado un aumento del cuarenta por ciento del precio del alquiler para quienes comenzarán a transcurrir el segundo año de su contrato este 1º de julio de 2021. Con la aplicación de un índice gubernamental intervenido con precios cuidados, tarifas subsidiadas y una serie de engañapichangas que lo ajustan cuanto sea posible con las metas electoralistas de siempre.

Cuando en Córdoba las máximas actualizaciones que llegamos a ver en los contratos en 2019 fueron del 15% semestral (en su mayoría del 12% o menos), ahora este número sube al 40% anual, provocando un impacto desmesurado en el bolsillo de un inquilino agobiado por las palizas permanentes de cada compra en el supermercado.

Pero en las renovaciones (técnicamente nuevos contratos) veremos aumentos de precios de hasta el setenta por ciento (70%) y más –como con el dólar, aquí tampoco hay techo-, causado muy especialmente por ese mencionado “por las dudas” que busca resguardo de los disparates gubernamentales.

Menos oferta de inmuebles, aumento de precios, aumento de impuestos, mayor inseguridad jurídica, mayor incertidumbre económica y nula auto crítica por parte del sector público. Eso nos deja el final de la novela –al menos hasta que salga la nueva temporada- que empezó allá por el 2015, cuando a alguien que vive de la política partidaria se le ocurrió cambiar el sentido de circulación en materia de precios de las locaciones inmobiliarias.

Pero del perjuicio a propietarios e inquilinos, esos falsos enemigos, hubo quienes pudieron sacar alguna tajada relativa:

El Gobierno se beneficia del incremento de la base económica (la suma total del precio de los alquileres por todo el plazo) de los contratos: al trasladarse al precio los impuestos inmobiliarios, ahora se tributa sobre este incremento de precios. Es decir, se pagan impuestos sobre el aumento de precios que motiva la prohibición de trasladar impuestos. También se incrementa la base con la extensión del plazo a tres años, lo cual nuevamente repercute en la posibilidad de recaudar más a través del impuesto de sellos.

Los intermediarios, como abogados y corredores, que cobran sus honorarios porcentualmente de esta base económica, si bien se vieron perjudicados en general por la disminución y complicación de las operaciones, en lo concreto también se vieron beneficiados por la expansión de la base económica del contrato (tanto por la absorción de impuestos como por la extensión del plazo). Una comisión que antes se pagaba diez mil pesos, ahora se paga más de quince mil, por este mismo motivo. Recordemos que en Córdoba este gasto lo asume íntegramente el inquilino.

Y por supuesto, y como no podían faltar, los Bancos. Pandemia y presión impositiva generaron una enorme cantidad de aperturas de “cuentas de recaudación”, “cuentas de pago” y cuentas bancarias en general, para habilitar los pagos electrónicos que se incrementaron con motivo de las restricciones de circulación y la obligatoriedad en la registración de los contratos. El resultado: comisiones por canales de pago, comisiones bancarias, impuestos por las operaciones financieras y otros gastos relacionados, que por supuesto, vienen a rasguñar lo poco que pueda haber quedado en el bolsillo de nuestros inquilinos, a quienes, como siempre, les toca pagar los platos rotos del festín que hace décadas se viene dando el sector público nacional.

Conferencia Nueva Ley de Alquileres

Ley de Alquileres 2020 - LEY VIGENTE - Ley 27551

CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
Ley 27551
Modificación.

El Senado y Cámara de Diputados de la Nación Argentina reunidos en Congreso, etc. sancionan con fuerza de Ley:

TÍTULO I

Reformas al Código Civil y Comercial de la Nación

ARTÍCULO 1º.- Sustitúyase el artículo 75 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

“ARTÍCULO 75.- Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Podrán además constituir un domicilio electrónico en el cual se tendrán por válidas y vinculantes las notificaciones que se cursaren al mismo, siendo plenamente eficaces todos los emplazamientos y/o comunicaciones que allí se practiquen.”.

ARTÍCULO 2º.- Sustitúyase el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

“ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a. el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes.

b. depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse acordado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, podrá acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador podrá retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, presentará las constancias al locador, quien deberá restituir de manera inmediata las sumas retenidas; el pago de valor llave o equivalentes; y

c. la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original”.

ARTÍCULO 3°.- Sustitúyase el artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:

“Artículo 1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considerará celebrado por el plazo mínimo legal de tres años, excepto los casos del artículo 1199.
El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.”

ARTÍCULO 4º.- Sustitúyase el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

“ARTÍCULO 1199.- Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:

a. sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;

b. habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de contratos consecutivos, supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;

c. guarda de cosas;

d. exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.”

ARTÍCULO 5º.- Sustitúyase el artículo 1201 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

“ARTÍCULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario. En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario podrá realizarla por sí, con cargo al locador.

Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario deberá intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.

En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aún si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.”

ARTÍCULO 6º.- Sustitúyase el artículo 1203 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

“ARTICULO 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por motivos no imputables al locatario éste se viese impedido de usar o gozar de la cosa, ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o
indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.”

ARTÍCULO 7°.- Agréguese como artículo 1204 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente:

“ARTÍCULO 1204 bis.- Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta Sección, podrán ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.”

ARTÍCULO 8º.- Sustitúyase el artículo 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

“ARTÍCULO 1209.- Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que de la cosa locada.

No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Sólo podrá establecerse que estarán a cargo  el locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios  normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.”.

ARTÍCULO 9º.- Sustitúyase el artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

“ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación de inmuebles con destino habitacional puede ser resuelto anticipadamente por el locatario si han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. Cuando la notificación al locador se hiciese con una anticipación de tres meses o más, no corresponderá el pago de indemnización alguna por dicho concepto.

Lo establecido en el presente artículo no será de aplicación a los supuestos enumerados en el artículo 1199.”

ARTÍCULO 10°.- Agréguese como artículo 1221 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente:

“ARTÍCULO 1221 bis. Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.”

ARTÍCULO 11º.- Sustitúyase el artículo 1222 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

“ARTÍCULO 1222.- Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago.

La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tendrá por válida, aún si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario deberá restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el locador podrá iniciar la acción judicial de desalojo, la que deberá sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que establezcan sus leyes procesales o especiales.

En ningún caso el locador podrá negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, éste podrá realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se deberán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez días hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.”.

ARTÍCULO 12º.- Sustitúyase el artículo 1351 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

“ARTÍCULO 1351.- Intervención de uno o de varios corredores. Si sólo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1346. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si
interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos sólo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente.

En las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un corredor profesional matriculado.”

TÍTULO II

Regulación complementaria de las locaciones

ARTÍCULO 13º.- Garantía. En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario propondrá al locador al menos dos de las siguientes garantías:

a. Garantía Inmobiliaria;

b. Aval Bancario;

c. Seguro de Caución;

d. Garantía de fianza; o

e. Garantía personal del locatario, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de  ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deberán sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo. El locador no podrá requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se tratase del supuesto previsto en el inciso e) en el cual podrá elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador deberá aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.

En los supuestos de los incisos b, c y d, la reglamentación establecerá los requisitos que deberán cumplir las personas que otorguen estas garantías y las características y condiciones de las mismas.

ARTÍCULO 14º.- Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, estarán exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la Ley N° 23.928 y sus modificatorias.

En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo podrán realizarse ajustes anuales. En ningún caso se podrán establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario.

A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deberán efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

ARTÍCULO 15º.- Consignación. Si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo, según lo dispone el artículo 1208 del Código Civil y Comercial de la Nación, el locatario deberá intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba dentro las cuarenta y ocho horas siguientes a su notificación. En caso de silencio o negativa del locador, el locatario, dentro de los tres días hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la notificación, deberá proceder a la consignación judicial del monto adeudado, o mediante cheque cancelatorio, de conformidad con las previsiones de la Ley N° 25.345, de acuerdo a las modalidades que fijen al efecto las distintas jurisdicciones provinciales, el gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y en su caso el Banco Central de la República Argentina, estando los gastos y costas correspondientes a cargo del locador.

ARTÍCULO 16º.- Los contratos de locación de inmueble deberán ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en
la forma y con los alcances que dicho Organismo disponga. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) dispondrá un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hará pasible de las sanciones previstas en la Ley N° 11.683 (t.o. en 1998 y sus modificaciones).

Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el Juez deberá informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.

No obstante, la obligación del locador, cualquiera de las partes podrá informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga.

TÍTULO III

Programa Nacional de Alquiler Social

ARTÍCULO 17º.- Alquiler social. Crease el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal.

ARTÍCULO 18º.- Organismo Rector. El Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda, será el Organismo Rector encargado del diseño de las políticas públicas para efectivizar el Programa Nacional de Alquiler Social creado por el artículo 18 de la presente norma.

ARTÍCULO 19º.- Medidas de implementación del programa. La Secretaría de Vivienda, para garantizar el logro de los objetivos del Programa Nacional de Alquiler Social creado por el artículo 14 de la presente norma, deberá:

a. tener especial consideración con las personas que se encuentren en situación de violencia de género en el marco de lo previsto en la Ley de Protección Integral a las Mujeres N° 26.485;

b. promover, a través de los organismos competentes, la regulación del accionar de entidades que otorguen garantías de fianza o seguros de caución para contratos de alquiler de viviendas;

c. propiciar la creación de líneas de subsidios o créditos blandos a efectos de facilitar el acceso a la locación de viviendas;

d. diseñar e implementar mecanismos orientados a ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda;

e. promover en conjunto con la Administración Nacional de la Seguridad Social la adopción de medidas que permitan facilitar el acceso al alquiler a jubilados, pensionados y titulares de la prestación por desempleo;

f. adoptar cualquier otra medida en su carácter de Organismo Rector que tenga por objeto facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler para todas aquellas personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad;

g. fomentar la creación de mecanismos tendientes a asegurar el efectivo cumplimiento por parte del locador y del locatario de las obligaciones a su cargo;
h. apoyar a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de garantía, depósito y demás gastos necesarios para obtener una vivienda en alquiler, siempre que el destino de la locación sea el de vivienda familiar única en los términos y con los alcances que establezca la
reglamentación;

i. promover, a través de los organismos competentes la creación de un seguro obligatorio que cubra la falta de pago de alquileres y las indemnizaciones por daño y ocupación indebida del
inmueble;

j. generar alternativas para la resolución de conflictos entre locador y locatario, en general dictar o propiciar todo tipo de medidas orientadas a favorecer y ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda y facilitar el acceso a dicha modalidad contractual.

ARTÍCULO 20º.- Facúltase a la Secretaría de Vivienda a dictar las medidas que resulten pertinentes a los fines de la adecuada implementación del Programa Nacional de Alquiler Social creado por el artículo 14 de la presente norma.

TÍTULO IV

Métodos alternativos de resolución de conflictos

ARTÍCULO 21 º.- Resolución de conflictos. El Poder Ejecutivo Nacional, a través del área competente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en forma concertada con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, realizará las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa.

ARTÍCULO 22º.- Modificación de la Ley N° 26.589. Sustitúyase el artículo 6° de la Ley N° 26.589, el que quedará redactado de la siguiente manera:

“ARTÍCULO 6°- Aplicación optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria. En los casos de ejecución el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria será optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía.”.

ARTÍCULO 23º.- Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la REPÚBLICA ARGENTINA.

ARTÍCULO 24º.- Comuníquese al PODER EJECUTIVO NACIONAL.


DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL CONGRESO ARGENTINO, EN BUENOS AIRES, A LOS ONCE DIAS DEL MES DE JUNIO DEL AÑO DOS MIL VEINTE.
REGISTRADA BAJO EL N° 27551
CLAUDIA LEDESMA ABDALA DE ZAMORA - SERGIO MASSA - Marcelo Jorge Fuentes - Eduardo Cergnul
e. 30/06/2020 N° 25910/20 v. 30/06/2020

Fecha de publicación 30/06/2020

Para conocer los aportes de ADCOIN en esta ley vigente podés visitar esta publicación:

• Puntos a favor y en contra del nuevo proyecto de ley de alquileres

Contrato de locación modelo (nueva ley de alquileres vigente)

CONTRATO DE LOCACIÓN

En la ciudad de Córdoba, a los siete días del mes de julio de 2020, entre el Señor Nombre del Locador DNI X con domicilio en calle X Bº X, Centro, y constituyendo domicilio electrónico en locador@gmail.com, en adelante llamado el LOCADOR por una parte, y por la otra el señor Nombre del Locatario, DNI X, con domicilio en calle X Bº X, constituyendo domicilio electrónico en locatario@gmail.com, a los efectos del contrato, en adelante llamado el LOCATARIO, ambos mayores de edad y de esta Ciudad de Córdoba, han convenido celebrar el presente contrato de locación sujeto a las siguientes cláusulas: PRIMERA: OBJETO: El locador cede en locación y éste acepta de conformidad un inmueble que se detalla como “UN DEPARTAMENTO” en  calle X Bº X, con las siguientes comodidades a saber: departamento de un dormitorio, baño con sanitarios y ducha, termotanque eléctrico, anafe eléctrico de una hornalla. El edificio cuenta con cochera de uso exclusivo dentro del edificio, posición quince. Se deja expresa constancia que el locador se reserva el derecho de realizar mejoras al inmueble. SEGUNDA: EL PRECIO: de la locación se fija de común acuerdo en la suma de pesos quince mil ($ 15000,00). SERVICIOS E IMPUESTOS: Son a cargo del locatario, sin perjuicio de que pida la titularidad de cada servicio o se mantenga la vigente, los servicios de: a. Agua corriente. b. Energía eléctrica. c. Expensas comunes.[1] Deberá abonar los mismos antes de su fecha de vencimiento, a partir de los que vencieren en febrero de 2018 y hasta la finalización del contrato. Cualquier demora, multa o daño y perjuicio generado en el atraso en el pago generará los intereses estipulados en la cláusula quinta, además de los que corrieren por cada impuesto o servicio en particular. Todo otro servicio que contratara el locatario, o modificación, tasa y/o cargo que se generare en los vigentes serán soportados por el locatario. Se deja expresamente convenido que previo a dar de baja los servicios vigentes el locatario deberá convenir con el locador la modalidad y plazos de la misma, a efectos de no generar costos de certificados o revisiones (por ejemplo costo de “apto eléctrico”), etc.  TERCERA: PLAZO: Esta locación se establece por el plazo de tres años contados a partir del día 1° de agosto de 2020. CUARTA: DESTINO: El exclusivo destino del inmueble será para vivienda del locatario, con prohibición expresa de darle otra finalidad y/o de cualquier modo permitir la vivienda de más personas que las establecidas. Se prohíben expresamente las mascotas de conformidad con el Reglamento de Propiedad Horizontal del Edificio. El locatario declara expresamente que es de su conocimiento el Reglamento de referencia y asimismo que asume como obligación del presente contrato cualquier multa que se imponga al departamento por hechos derivados de la habitación del inmueble durante la vigencia del contrato. QUINTA: LUGAR DE PAGO: El locatario se obliga a satisfacer el precio del alquiler mediante depósito o transferencia bancaria al locador, depositando o transfiriendo el importe total en un pago en CBU #, Caja de ahorro en pesos # del Banco X. Deberá hacerlo del 1 al 8 de cada mes en forma adelantada. El atraso  a partir de esa  fecha  dará derecho al locador a cobrar un interés del 1% diario sobre el precio del alquiler más los servicios y/o expensas adeudados, que será tomado desde que comienza el primer día de la obligación. Sin perjuicio de aplicar los intereses punitorios en caso de reiterarse la mora, en porcentaje igual. SEXTA FACTURACIÓN: Las partes convienen que el precio estipulado no incluye los costos adicionales por la facturación conforme a la normativa fiscal, por lo que una vez adecuado el contrato a lo dispuesto en la legislación tributaria se adicionarán dichos gastos al canon locativo. SÉPTIMA: ESTADO DEL INMUEBLE: El locatario recibe el inmueble de plena conformidad, en perfecto estado de mantenimiento, RECIÉN PINTADO DE COLOR BLANCO, CON PARED IZQUIERDA EN COLOR AZUL, en condiciones aptas para su inmediato uso y con todos los accesorios en buen estado y propios para su uso convenido, obligándose a conservarlo y devolverlo en el mismo estado en que lo recibe, respondiendo de todo daño o deterioro provenientes de cualquier causa. En caso de producirse algún desperfecto que afecte la seguridad del inmueble deberá comunicarlos dentro de las veinticuatro horas en forma fehaciente (escrita, sea por nota o carta documento). Se prohíbe ceder, subarrendar, total o parcialmente el inmueble o hacerse reemplazar por terceros. El locador se reserva el derecho de inspección del mismo. No podrá efectuar el locatario ninguna o alteración en el bien locado sin la expresa conformidad del propietario. Toda mejora, ampliación o construcción será aceptada y autorizada en forma expresa (y por escrito) por la locadora, caso contrario no serán reconocidas. Deberá restituir el inmueble y sus accesorios en el mismo estado en que lo recibió, conservando el color de la pintura y demás detalles. OCTAVA: Vencido el plazo contractual o terminado que fuera por rescisión, no se considerarán cumplidas las obligaciones hasta tanto el locatario no entregue las llaves con expresa conformidad del locador. Debiendo hacerlo libre de ocupantes y de cosas manteniéndose las garantías ofrecidas. NOVENA: Será por cuenta del locatario cualquier arreglo y de la naturaleza que fuere, sea cerraduras, cables, flotante del tanque, etc., no pudiendo exigir ningún arreglo por parte del locador. DÉCIMA: ABANDONO DEL INMUEBLE: Se conviene que para el caso de abandono del inmueble, sea manifiesto o no, el locador podrá ingresar al inmueble y disponer del mismo sin perjuicio de las acciones legales correspondiente, practicándose todas las notificaciones, e intimaciones que deban darse en el domicilio constituido. FALTA DE RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE: En caso de no cumplir el locatario en la debida entrega del inmueble, deberá abonar al locador por cada día de demora una multa equivalente al 3 % diario sobre el precio del alquiler. UNDÉCIMA: RESCISIÓN: es facultad del locatario rescindir el presente contrato transcurridos los seis primeros meses mediante comunicación fehaciente por un plazo anticipado de al menos sesenta días, conforme al Código Civil y Comercial. En el momento de entrega de llaves deberá abonarse toda deuda que pudiera estar pendiente, y honorarios y gastos erogados de tal derecho. De no ser así el locador podrá negarse a recibir las llaves. RESCISIÓN POR CASO DE VENTA: Las partes acuerdan que en caso de venta del inmueble, el locatario será notificado con un mes de anticipación a efectos de la desocupación del mismo, debiendo abonar el locador una indemnización equivalente a dos meses y medio del valor locativo mensual. DUODÉCIMA: El alquiler se pacta por periodos locativos de mes entero y aunque el locatario se mudara antes de finalizar el mes deberá abonar el mes completo así como los servicios. DECIMOTERCERA: En caso de efectuarse atrasos, todo pago será imputado primero a servicios, luego a intereses y honorarios y por último al precio del alquiler. DECIMOCUARTA: El señor X, CUIT # y la señora X, CUIT #, ambos con domicilio en X de Bº X, fijando ambos domicilio electrónico en fiadores@gmail.com a efectos del presente en el del locatario, se constituyen en codeudores, solidarios, lisos y llanos y principales pagadores de todas y cada una de las obligaciones del presente contrato, renunciando desde ya a los beneficios que la ley acuerda a los fiadores, tales como excusión, división, interpelación, aviso previo, etc. La fianza y demás obligaciones que contraen los garantes, subsistirán y tendrán validez a todos los efectos  del presente contrato, no sólo hasta el vencimiento del mismo sino hasta la desocupación del inmueble y su entrega de conformidad por el locador, previo cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones contraídas por el locatario firmando junto con los contratantes en prueba de conformidad. El locador podrá solicitar otra garantía en caso de comprobarse quiebra ausencia, incapacidad, fallecimiento disminución notable en sus ingresos tanto del locatario como de las garantías ofrecidas. DECIMOQUINTA: El locador no se responsabiliza sea por incendios, terremotos, daños de tormentas o accidentes contra el inmueble y sus derivaciones debiendo el locatario tomar todos los recaudos al respecto, liberando totalmente al locador y renunciando a cualquier acción que pudiera darse. DECIMOSEXTA: Depósito. No se percibe. DECIMOSÉPTIMA: Las partes acuerdan que para el caso de modificación legal respecto del régimen de actualización por indexación vigente, el precio se establece en $ X para el segundo semestre, $ X para el tercero, $ X para el cuarto, $ X para el quinto y $ X para el último semestre. DECIMOCTAVA: Las partes que suscriben el presente contrato renuncian al Fuero Federal o a cualquier otro de excepción que pudiera corresponderles y se someten a la jurisdicción de los Tribunales Ordinarios de la Ciudad de Córdoba. Conforme las partes, previa lectura y ratificación, se firman los ejemplares de ley.

Firma fiador

Firma fiador

Firma locatario

Firma locador

Imp. sellos: Exento

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[1] No se puede trasladar los impuestos de Rentas y/o Municipalidad de conformidad al art. 1209 del Código Civil y Comercial.


Cláusulas adicionales:

Abogados: Se deja expresa constancia que el abogado X, limitó sus actuaciones a la realización de la redacción del presente contrato, con acuerdo de ambas partes, deslindando toda responsabilidad en cuanto a cualquier conflicto que pudiera derivarse de la ejecución de algunas de sus cláusulas.

Ley de alquileres 2020

En noviembre de 2019 se sancionó en la Cámara de Diputados un proyecto de ley sobre la regulación de los contratos de locación. Previamente la Comisión de Legislación General había emitido un dictamen de consenso entre las distintas fuerzas políticas, con el fin de avanzar con la reforma al Código Civil y Comercial en materia de alquileres.

Muchos de los aportes que resultaron de gran relevancia para el texto final de ese proyecto fueron elaborados por una organización cordobesa con experiencia en el trabajo diario con la problemática de los inquilinos. La ONG Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino (conocida por su sigla ADCOIN) generó y dio forma a las propuestas prácticas para la mejor protección del inquilino que terminaron siendo receptadas en el dictamen.

Propuestas que si se convierten en ley, que podría aprobar el Senado, serán la clave para mejorar la situación de todos los locatarios, dar mayor transparencia al contrato y asegurar un trato digno en la relación entre las partes, que frente a las necesidades de vivienda de un gran sector de la población, se vuelven una prioridad de nuestra agenda política.

Entre los puntos más importantes propuestos por ADCOIN e incluidos en el proyecto sancionado encontramos:

• Se podrá constituir domicilio electrónico, lo que facilitará muchísimo la comunicación entre las partes.
• El depósito deberá restituirse actualizado.
• No se permitirá que se les haga firmar pagarés a los inquilinos ni garantes.
• Establece un procedimiento para arreglos en el inmueble, para la renovación contractual, y brinda una solución práctica frente a la negativa de recepción de la llave.

Además, otros puntos fundamentales en los que hubo un gran consenso por parte de todas las organizaciones de defensa de los inquilinos, fueron la extensión del plazo mínimo a tres años y la prohibición de cobrar expensas extraordinarias. Tanto para dar estabilidad a la parte más débil de la relación contractual, como para frenar los abusos respecto del cobro de expensas, que de ninguna manera corresponde abonar a quien se encuentra circunstancialmente en un inmueble.

La ley contiene algunos temas sobre los que habrá que observar su implementación para sacar conclusiones, como las modificaciones al régimen de garantías y los proyectos de políticas públicas para el alquiler social. 

El asunto controversial de esta ley es que impone un índice de actualización que posiblemente generará incertidumbre sobre el monto mensual a abonar por el inquilino, y que podría terminar perjudicando a ambas partes, además de ser contraria a la prohibición de indexación que rige en el país, lo que muy probablemente colabore a generar mayor inflación en la economía, perjudicando así a la economía en general.

El punto más negativo sin dudas tiene que ver con la omisión de especificar los casos en los que las locaciones quedan comprendidas por la normativa de protección al consumidor. Lo que se traduce en una excelente oportunidad para los senadores, de introducir este aspecto reclamado insistentemente por la Federación Argentina de Defensa del Inquilino (FADI).

Estamos frente a una ley que, con los ajustes adecuados, está llamada a mejorar la vida de millones de argentinos.

Guía para Inquilinos en tiempos de coronavirus - Locaciones COVID-19

Elaborada por el Dr. Nicolás Galíndez con la colaboración del equipo legal de ADCOIN.

> Descargar la guía <

Exención IMPUESTO DE SELLOS 2019

IMPUESTO DE SELLOS

Debido a las sucesivas consultas sobre este impuesto,  te explicamos y

te mostramos como imprimirlo en 4 pasos. Para calcularlo sumá el valor de todos los alquileres (es decir los 24 meses) si el resultado NO SUPERA los $300.000,00 estas exento!!!

Ej. Si pagas $9.000 durante el primer año del contrato y $10.000 el segundo año la suma total sería (9.000 x 12) + (10.000 x 12) 108.000+120.000 o sea  $ 228.000 entonces no corresponde pagar el impuesto. De igual manera si tenés aumentos semestrales u otro, sumas todos los meses.

Si excede ese importe corresponde abonar el 1%

Ingresando a este link podes completar los pasos para imprimir tu impuesto: https://www.rentascordoba.gob.ar/mirentas/rentas.html?page=impuestosellos

-paso 1: lugar de cumplimiento ;

-paso 2: completas los campos vacíos + buscar y van a salir tus datos, (completá el rol de cada uno locador y locatario);

-paso 3: datos del contrato (fecha del acto, fecha de vencimiento) en descripción elegí el ítem locación con opción a compra, completá con el número de cuenta y se va a generar la boleta;

-paso 4: imprimí la boleta, aunque el monto sea $0.00

Consultanos!! estamos en Caseros 344, piso 4 of.35