lunes, 14 de junio de 2021

Se viene el peor aumento de precios de alquileres de la historia Argentina

La llamada “ley de alquileres” que se promulgó el 30 de junio de 2020 es una norma que regula un conjunto de reformas al Código Civil y Comercial y los contratos de locación.

Lo primero que debemos aclarar es que sus 24 artículos contienen algunas cláusulas muy buenas para mejorar la comunicación y relación entre las partes (a cuya redacción contribuyó la ONG Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino), otras completamente inútiles (por su imposibilidad teórica o práctica de aplicación) y una particularmente nefasta, y por la que es conocida: la vuelta a la indexación. Sobre esto último nos expedimos reiteradamente, incluso desde el seno del Congreso, advirtiendo sus efectos perniciosos para el mercado inmobiliario, y por lo tanto y particularmente, para los inquilinos.

Lo segundo, es que se trata de una ley de absoluto consenso entre oficialismo y oposición de la gestión anterior de Gobierno, y el oficialismo y la oposición de esta gestión. Todos los legisladores de acuerdo en negarse a las evidencias de las Ciencias Económicas y de las Ciencias Jurídicas, y completamente sordos a los reclamos del sentido común y de las organizaciones especializadas en la materia. Y que siguen de acuerdo en que “hicieron bien”.

Tercero, las regulaciones sobre el sector derivadas de la pandemia, que podríamos resumir en "suspensión de pagos y desalojos y congelamiento de precios", generaron una olla a presión que nuevamente da cuenta del desprecio de los funcionarios públicos por el funcionamiento elemental de los principios económicos y jurídicos.

Y finalmente podemos mencionar, en este afán de clarificación de los puntos de partida, que algunas voces que se auto proclaman como “representantes del inquilinato”, no son más que referentes de intereses de la política partidaria, ligados a su actividad y financiamiento y carentes de la mínima formación y base técnica para opinar científicamente sobre la problemática y cómo resolverla.

Con esto queremos expresar una idea que es fundamental antes de pasar al análisis concreto sobre el augurado aumento de los precios: una ley debe tener fundamentos racionales, empíricos y científicos para contribuir a la mejora de aquello que pretenda regular. Y su colorario: una ley no debe ser una mera expresión de deseos, un conjunto de promesas tiradas al viento o una manifestación ideológica de los fanatismos de turno.

No sólo no se logró frenar el aumento de precios de los alquileres, muy por el contrario es la primera vez en muchos años que REALMENTE subieron los precios (en términos reales y no de ajuste inflacionario).  Se fracasó estrepitosamente en esta ingenua vocación de arreglar un problema serio con un conjuro mágico-legal.

Los números concretos y reales lo demuestran. La rentabilidad de los alquileres venía bajando en los últimos años, si bien los precios de alquiler “aumentaban”. Lo que en concreto se explica por la permanente desvalorización de la moneda. Pensar que sube realmente el precio del alquiler porque sube nominalmente dicho precio es tan ilusorio como aquél trabajador que piensa que “le aumentaron el sueldo”, cuando su sueldo fue meramente reajustado a los nuevos valores (siempre descendentes) de la moneda en que se lo pagan. El flagelo inflacionario, la tragedia del peso nacional, el campeón mundial de la pérdida de valor (que le ganó la final a la moneda de Alemania de la posguerra, pero que tiene un rival sin precedentes en la Venezuela de hoy).

Frente a un panorama de baja rentabilidad y un mercado desconcentrado, donde por mucho esfuerzo que se haga por encontrar “la maldad del capitalismo” no es posible encontrar un consorcio de empresarios asociados al Gobierno de turno (como sí es fácil de ver en tantos otros sectores), la ley de alquileres introduce una reforma en un sentido exactamente inverso del que veníamos transitando. Como esas calles traidoras en las que el conductor se encuentra de pronto con un cartel que le indica que ahora el sentido de circulación es exactamente contrario de aquél por el que venía. Lo que se dice un giro de 180º.

Oscilamos patéticamente entre la prohibición de indexar y la obligación de utilizar el índice del Gobierno. Y ambas obligaciones fueron justificadas como formas de proteger al inquilino. Por cuestiones de lógica, ambas no pueden ser verdad. Pero lo que más afecta al inquilino (y al propietario, y por lo tanto nuevamente al inquilino ya que son parte del mismo mercado) es la inseguridad jurídica y la incertidumbre económica que se generan con estas invenciones legales disparatadas.

La inflación, ya lo sabemos, es la gran aliada de los últimos gobiernos. El principal problema a resolver, que todos prometen resolver, y que ninguno resuelve. Porque en definitiva permite que se haga “política fácil”, la de sacar una ley que “soluciona la inflación en un sector particular”, la de erigirse en árbitro entre “los codiciosos propietarios” (o “las malignas inmobiliarias”) y los “pobres inquilinos”, apelando a un discurso ideológico que enardece a los involucrados y permite deslindar la responsabilidad de quienes creen (o al menos afirman) que se puede solucionar un problema simplemente “derogándolo por decreto”.

El resultado de estas políticas está a la vista: Inquilinos quejándose más que antes, propietarios que suben los precios “por las dudas” (un “por las dudas” justificadísimo en que al Gobierno se le ocurra congelar nuevamente esos precios, intervenir los índices a través de los cuales los regula, suspender los desalojos o hasta la potencial expropiación de las viviendas que a algún “rico” pudieran “sobrarle” –las ocurrencias que permiten procrastinar el trabajo real que hay que hacer no tienen fin-).

Este cambio de rumbo permanente, este constante a la deriva de un barco del que pareciera que no podemos bajar, terminó dando como resultado un aumento del cuarenta por ciento del precio del alquiler para quienes comenzarán a transcurrir el segundo año de su contrato este 1º de julio de 2021. Con la aplicación de un índice gubernamental intervenido con precios cuidados, tarifas subsidiadas y una serie de engañapichangas que lo ajustan cuanto sea posible con las metas electoralistas de siempre.

Cuando en Córdoba las máximas actualizaciones que llegamos a ver en los contratos en 2019 fueron del 15% semestral (en su mayoría del 12% o menos), ahora este número sube al 40% anual, provocando un impacto desmesurado en el bolsillo de un inquilino agobiado por las palizas permanentes de cada compra en el supermercado.

Pero en las renovaciones (técnicamente nuevos contratos) veremos aumentos de precios de hasta el setenta por ciento (70%) y más –como con el dólar, aquí tampoco hay techo-, causado muy especialmente por ese mencionado “por las dudas” que busca resguardo de los disparates gubernamentales.

Menos oferta de inmuebles, aumento de precios, aumento de impuestos, mayor inseguridad jurídica, mayor incertidumbre económica y nula auto crítica por parte del sector público. Eso nos deja el final de la novela –al menos hasta que salga la nueva temporada- que empezó allá por el 2015, cuando a alguien que vive de la política partidaria se le ocurrió cambiar el sentido de circulación en materia de precios de las locaciones inmobiliarias.

Pero del perjuicio a propietarios e inquilinos, esos falsos enemigos, hubo quienes pudieron sacar alguna tajada relativa:

El Gobierno se beneficia del incremento de la base económica (la suma total del precio de los alquileres por todo el plazo) de los contratos: al trasladarse al precio los impuestos inmobiliarios, ahora se tributa sobre este incremento de precios. Es decir, se pagan impuestos sobre el aumento de precios que motiva la prohibición de trasladar impuestos. También se incrementa la base con la extensión del plazo a tres años, lo cual nuevamente repercute en la posibilidad de recaudar más a través del impuesto de sellos.

Los intermediarios, como abogados y corredores, que cobran sus honorarios porcentualmente de esta base económica, si bien se vieron perjudicados en general por la disminución y complicación de las operaciones, en lo concreto también se vieron beneficiados por la expansión de la base económica del contrato (tanto por la absorción de impuestos como por la extensión del plazo). Una comisión que antes se pagaba diez mil pesos, ahora se paga más de quince mil, por este mismo motivo. Recordemos que en Córdoba este gasto lo asume íntegramente el inquilino.

Y por supuesto, y como no podían faltar, los Bancos. Pandemia y presión impositiva generaron una enorme cantidad de aperturas de “cuentas de recaudación”, “cuentas de pago” y cuentas bancarias en general, para habilitar los pagos electrónicos que se incrementaron con motivo de las restricciones de circulación y la obligatoriedad en la registración de los contratos. El resultado: comisiones por canales de pago, comisiones bancarias, impuestos por las operaciones financieras y otros gastos relacionados, que por supuesto, vienen a rasguñar lo poco que pueda haber quedado en el bolsillo de nuestros inquilinos, a quienes, como siempre, les toca pagar los platos rotos del festín que hace décadas se viene dando el sector público nacional.

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