Pecera digital: la municipalidad vigilará a los usuarios de aplicaciones

Cabify ya confirmó que entregará la información de los conductores

Informamos a la ciudadanía que hemos presentado denuncias formales ante las siguientes instituciones y empresas:

1.     La Dirección Nacional de Protección de Datos Personales (AAIP).

2.     La Municipalidad de Córdoba.

3.     Las plataformas digitales DiDi, Uber y Cabify.

El motivo es grave y urgente: el Decreto Reglamentario 796/2025 crea en la Ciudad de Córdoba un Registro Digital Municipal que exige a las aplicaciones móviles compartir información sobre los usuarios conductores y obliga a las plataformas a integrar sus sistemas informáticos para permitir el acceso directo del Municipio para permitirle entre otras cosas:

●      Conocer el inicio y cierre de sesión de cada ciudadano que use la app como conductor.

●      Observar el tiempo de conexión de cada conductor.

●      Saber las razones por las cuales un conductor no utiliza más la aplicación, aunque sean datos privados del ciudadano.

Esto constituye un sistema de vigilancia digital masiva sobre miles de ciudadanos cordobeses. Un panóptico digital que invade la intimidad, vulnera la libertad en internet y se sitúa completamente fuera de las competencias de un gobierno municipal. A través de este régimen, la Ciudad de Córdoba se encolumna detrás de un grupo de Estados que han diseñado proyectos de vigilancia total de los ciudadanos, como la autenticación Aadhaar en India (un “identificador digital omnipresente” según https://legrandcontinent.eu/es/2024/05/17/aadhaar-en-la-india-un-identificador-digital-omnipresente-amenaza-la-democracia/), la CURP biométrica en México (huellas dactilares, reconocimiento facial y firmas almacenadas en una base de datos central bajo control del Estado) y el estándar nacional de Canadá que permite fusionar datos financieros con identidades digitales, entre otras iniciativas mundiales de control digital que han cobrado trascendencia pública.

De las tres aplicaciones que operan en Córdoba, Easy Taxi/Cabify anunció que ya se registró y cumple con todos los requisitos. Es decir, entrega a la Municipalidad la referida información y abre sus sistemas para que la Municipalidad vigile por sí misma la actividad de los usuarios. Las otras dos, Uber y Didi, se registrarían en breve.

Pese a que hemos intimado a Easy Taxi/Cabify, hasta no saber si han adoptado las medidas para evitar esta intromisión gubernamental en la privacidad e intimidad de las personas, los usuarios de la aplicación se encuentran en riesgo. Por este motivo, si sos conductor y abrís la aplicación Easy Taxi/Cabify, es probable que la Municipalidad esté accediendo a tu información sensible en este mismo momento. No sabemos con qué fines.

¿Qué está ocurriendo?

El nuevo decreto pretende que el Municipio pueda conectarse a las aplicaciones de manera permanente y ver por sí misma, 24/7:

●      Cuándo un conductor, con nombre y apellido, abre o cierra la aplicación.

●      Cuántas horas y a qué hora está conectado.

●      Qué actividad realiza.

●      Por qué motivo fue desvinculado de la plataforma.

●      Y cualquier otra información que las apps deban entregar por requerimiento de la autoridad.

Asumimos que es permanente, en tiempo real y 24/7 porque no es solamente una obligación de las empresas de entregar información, que podría ser periódica y agregada, sino que se exige a las plataformas que adecuen sus aplicaciones e integraciones al Registro Digital. Es decir que, aparentemente, el Registro Digital accederá a la información por sí mismo, integrándose a las aplicaciones de movilidad.

Este nivel de intrusión no tiene antecedentes en Argentina ni en países democráticos. Asimila a la Municipalidad a un observador permanente, un “vigilante digital” con acceso a datos sensibles que pertenecen a la vida privada de las personas.

Y todo esto promovido por la Municipalidad, que ya ha rechazado reiteradamente informar el destino de las fianzas millonarias cobradas a conductores de aplicaciones, como ha denunciado ADCOIN oportunamente.

¿Por qué es tan grave?

Porque el Estado no puede —ni debe— saber qué hacemos en internet, cuándo nos conectamos, cuánto tiempo permanecemos online.

Porque permitirlo abre la puerta a un futuro donde todas las actividades digitales puedan ser monitoreadas: desde la movilidad hasta las redes sociales o el comercio electrónico.

Las acciones que iniciamos

1)    Denuncia ante la Dirección Nacional de Protección de Datos Personales

ADCOIN solicitó la intervención urgente de la autoridad nacional por violaciones a la Ley 25.326, a los estándares internacionales en materia de protección de datos y al derecho constitucional a la privacidad e intimidad. Pedimos que la Dirección:

●      Emita un comunicado público alertando sobre el riesgo que supone el Registro Digital Municipal.

●      Intime a la Municipalidad a cesar este sistema.

●      Intime a las plataformas a proteger los datos de los usuarios.

●      Adopte medidas preventivas para evitar un daño irreversible.

2)    Intimación a la Municipalidad de Córdoba

Presentamos una nota formal exigiendo que:

●      Se abstenga de requerir o recibir información sobre la actividad digital de los conductores.

●      Se suspenda la integración forzada de sistemas informáticos.

●      Se derogue el Decreto 796/2025 por ilegal, inconstitucional y contrario al principio de prevención del daño.

3)    Comunicación a Cabify

Como, según ha trascendido en medios de comunicación, Cabify ya se inscribió en el Registro y manifiesta que cumple con todos sus requisitos, entre los que se incluyen la entrega de la información de sus usuarios y la integración de los sistemas, fue intimada a:

●      Abstenerse de brindar información a la Municipalidad sobre los usuarios conductores de la aplicación.

●      Abstenerse de adaptar sus sistemas para permitir la integración con los de la Municipalidad de Córdoba.

●      Detallar la información que ya ha proporcionado en caso de haberse inscripto en el Registro.

También les informamos que la autoridad nacional será puesta en conocimiento de cualquier incumplimiento.

4)    Comunicación a Didi y Uber

Las plataformas Uber y Didi, hasta lo que conocemos, no se han inscripto aún en el Registro pero estarían en proceso de hacerlo. Por ello, fueron notificadas e intimadas a:

●      No compartir con el Municipio información vinculada a los usuarios.

●      No adaptar sus sistemas para permitir accesos oficiales.

●      Garantizar la confidencialidad de los datos personales de sus usuarios.

También les informamos que la autoridad nacional será puesta en conocimiento de cualquier incumplimiento.

Nuestro compromiso

En ADCOIN defendemos los derechos de los consumidores en el ecosistema digital. Y lo hacemos con la convicción de que este ecosistema no se fortalece vigilando ciudadanos, sino con políticas públicas razonables, transparentes y respetuosas de la ley y de la intimidad y privacidad de las personas.

Este es un llamado a que Córdoba no se convierta en un ensayo de vigilancia digital.

👉 Si sos conductor, pasajero o usuario de aplicaciones y fuiste afectado, o si querés acompañar este reclamo, podés contactarnos.
 La defensa del consumidor es colectiva —y en tiempos como estos, también es un acto de libertad.

✊ ADCOIN · Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino
 www.adcoin.org.ar

 

🔍 Control de tránsito: límite a los abusos administrativos

Desde ADCOIN celebramos un importante paso hacia el respeto de los derechos ciudadanos en la Ciudad de Córdoba. En una resolución reciente, la Cámara de Apelaciones de Faltas ordenó la devolución de una suma millonaria cobrada en concepto de fianza a una pareja cuya situación de vulnerabilidad había sido desoída por la instancia anterior, el juzgado de faltas.

Esta decisión llega luego de que ADCOIN realizara un pedido de información pública ante el Administrador General de la Justicia de Faltas, alertando sobre la opacidad en el cobro de fianzas millonarias a conductores que utilizan aplicaciones móviles de transporte, y denunciado abusos por parte de inspectores de tránsito y personal policial hacia los pasajeros durante los controles de tránsito.

En el caso en cuestión, el juzgado de faltas había exigido el pago de una fianza millonaria al conductor, ignorando el contexto de especial vulnerabilidad de su grupo familiar, que incluye a su mujer desempleada y con discapacidad crónica e irreversible —condición rechazada por el juzgado de faltas sobre la base de que el certificado de discapacidad se hallaba vencido— y a cuatro menores de edad a cargo de la pareja. La fianza fue finalmente pagada por un tercero para ayudar a la familia a recuperar el vehículo y poder salir de la situación de riesgo social.

Tras el pedido de información de ADCOIN, la Cámara de Faltas entendió que la exigencia de fianza vulnera derechos fundamentales, y ordenó al juzgado restituir el dinero. Si bien la Municipalidad aún no ha contestado el pedido de información realizado por ADCOIN, por el que seguiremos insistiendo, sin dudas esta resolución constituye un precedente clave. Por primera vez, la justicia de faltas municipal reconoce que la lógica recaudatoria municipal no puede estar por encima de la dignidad de las personas, de la Constitución y los tratados internacionales de derechos humanos. Que las autoridades no pueden aplicar normas procesales invisibilizando a la persona.

Desde ADCOIN reafirmamos que la defensa del consumidor y del ciudadano no se detiene en la letra fría de las ordenanzas municipales.

Seguiremos exigiendo que la Municipalidad de Córdoba:

●     Provea información sobre el destino y custodia de las millonarias sumas recaudadas como fianza de las personas que hacen uso de las aplicaciones.

●     Deje de utilizar las fianzas como forma encubierta de sanción anticipada.

●     Deje de poner barreras económicas que dificultan o directamente imposibilitan el acceso de los ciudadanos a la justicia de faltas.

●     Brinde trazabilidad clara sobre el destino de los fondos cobrados como fianza a los conductores.

●     Garantice la utilización de mecanismos de preservación del valor de dichos fondos. 

●     Garantice mecanismos rápidos de devolución para los casos en que corresponda.

●     Garantice protocolos de actuación durante los controles de tránsito que respeten las libertades individuales y el derecho a la movilidad, tanto de conductores como de pasajeros.

👉 Si fuiste víctima de un procedimiento similar o querés sumarte a nuestras acciones, no dudes en contactarnos. La justicia, cuando se construye colectivamente, deja huella. ✊

ADCOIN reclama transparencia y freno al hostigamiento contra usuarios de apps de transporte

 

Desde ADCOIN —Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino— presentamos un pedido formal de información ante el Administrador General de la Justicia de Faltas de la ciudad de Córdoba. Esta acción se enmarca en la defensa de derechos colectivos de usuarios y consumidores, ante situaciones que evidencian un preocupante patrón de hostigamiento hacia quienes utilizan aplicaciones móviles de transporte.

En los últimos tiempos, hemos detectado que el municipio de Córdoba ha instalado una prohibición de facto del uso de estas plataformas, implementando medidas administrativas desproporcionadas y restrictivas que afectan tanto a conductores como a pasajeros.

Entre los aspectos más preocupantes, señalamos:

• La exigencia de fianzas millonarias como condición para recuperar vehículos secuestrados, lo que en la práctica funciona como un peaje de ingreso a la justicia, vulnerando el principio de acceso gratuito consagrado en la normativa municipal.

• La falta de transparencia en el manejo de los fondos depositados como fianza, sin información clara sobre su destino, resguardo ni mecanismos de devolución.

• La aplicación automática de sanciones sin contemplar la situación económica, social o de salud de las personas afectadas.

• La intimidación a pasajeros durante los operativos de control, así como la represión de quienes intentan registrar con sus celulares dichos procedimientos, violando libertades fundamentales como la libertad de expresión y el derecho a la información.

En este contexto, desde ADCOIN solicitamos a las autoridades:

• Información sobre los fondos recaudados como fianza y las condiciones bajo las que se administran.

• Protocolos aplicables a los operativos, tanto respecto a conductores como a pasajeros.

• Claridad sobre las reglas vigentes respecto a la grabación ciudadana de procedimientos en la vía pública.

• Medidas adoptadas para prevenir abusos, proteger derechos y capacitar al personal de control.

Reafirmamos nuestro compromiso con una ciudad en la que los derechos de los consumidores sean respetados, incluso frente a nuevas formas de consumo y movilidad. Las plataformas digitales no deben ser reprimidas con prácticas arbitrarias, sino abordadas desde políticas públicas modernas, razonables y respetuosas.

👉 Si fuiste afectado por este tipo de situaciones o querés acompañar este reclamo, podés contactarnos. La defensa del consumidor es colectiva y nos involucra a todos ✊

 

Ver nota presentada 

 

Código de Buenas Prácticas entre Inquilinos y Locadores

 

📜1. Transparencia y Comunicación

          El locador debe proporcionar toda la información relevante sobre el inmueble, incluyendo condiciones, servicios y cualquier defecto conocido de manera clara, precisa y detallada.

          Ambas partes deben mantener una comunicación abierta y respetuosa, informando cualquier problema o cambio relevante. Actuar de buena fe es fundamental para ambas partes, para ello se debe informar todas las contingencias relevantes que acaezcan.

          Se recomienda que los inquilinos en caso de presentarse inconvenientes durante el transcurso del contrato, presenten reclamos formales ante la parte locadora y la inmobiliaria. Es aconsejable que sea por medio de correos electrónicos que deben ser constituidos en el mismo contrato. De tal manera, los inquilinos resguardarán sus derechos al constituir la prueba.

          Otra forma de comunicar cualquier problema que se suscite es por medio de notas redactadas, las cuales deben ser presentadas ante el locador o la inmobiliaria en doble ejemplar. Siendo firmadas, selladas y con constancia de la fecha de la presentación, servirán de prueba para el inquilino y cumplirá con su deber.

📜2. Contrato de Locación

          Redacción Clara: El contrato debe ser claro y comprensible, especificando derechos y obligaciones de ambas partes, así como también debe establecer la duración del contrato. Es fundamental que se tome en consideración cláusulas importantes tales como el precio, el cual debe estar acorde al negociado u ofertado por la parte locadora, así como los índices de actualización y la periodicidad de los mismos.

          Otras de las cláusulas que son sumamente importantes son las que establecen las causales de resolución contractual, específicamente los incumplimientos previstos en el contrato. Se debe tomar conocimiento si existe la obligación contractual de contratar algún seguro para mantener el inmueble, así como si hay libertad para elegir la aseguradora. También hay que asesorarse respecto a si existen cláusulas tales como la rescisión anticipada por venta del inmueble.

          El inquilino debe verificar que el plazo de duración que consta en el contrato, sea el mismo que el negociado. Actualmente el Código Civil y Comercial de la Nación establece, que en caso de no haberse pactado el plazo, el mismo será de 2 años.

          Los inquilinos deben asesorarse respecto a cláusulas que establezcan el cálculo de las comisiones inmobiliarias, no debe ser abusivo ni contrario a la ley. Recuerda que en el ámbito de la Provincia de Córdoba, la ley 9.445 prescribe que la comisión debe ser el 5% de la totalidad del contrato. Además, los corredores inmobiliarios deben estar matriculados para estar habilitados a percibir tales sumas.

📜3. Pago de alquiler, expensas, impuestos y servicios.

          Hay que asesorarse respecto a los métodos de pago que prevén el contrato. Se aconseja siempre solicitar recibos de los alquileres al propietario, específicamente si se paga en efectivo. De la misma manera, tener en cuenta la periodicidad de las actualizaciones para poder realizar los cálculos estimativos con anticipación. Es indispensable cerciorarse de que los montos pretendidos estén correctos.

          En caso de abonarse expensas, se recomienda que los inquilinos controlen todos y cada uno de los rubros de las liquidaciones remitidas. Los conceptos deben estar claros, concisos y detallados, y en caso de dudas, reclamar ante la administración por medio de notas solicitando cualquier documentación que respalde los montos pretendidos. Además, el inquilino únicamente tiene el deber de abonar las expensas ordinarias, estando las extraordinarias a cargo del locador.

          Se recomienda asesorarse respecto a los plazos dispuestos por el contrato para realizar los pagos, así como los intereses pactados en caso de mora y las penalidades dispuestas. No debe haber cláusulas ambiguas que permitan al locador abusarse. Es aconsejable pactar un CBU para realizar las transferencias en el mismo contrato, ya que los comprobantes servirán de prueba para el inquilino.

          Recuerda que el locador debe recibir los alquileres en caso de pactarse en efectivo, siendo lo contrario una práctica abusiva que lo coloca al inquilino en situación de mora. Ante tales supuestos, deberá intimarse al locador a la brevedad posible bajo apercibimiento de iniciar acción judicial de consignación de llaves.

📜4. Mantenimiento y Reparaciones

          La parte locadora debe realizar las reparaciones que afecten a la estructura del inmueble o bien que sean indispensables para garantizar la habitabilidad del mismo según lo prescribe el Código Civil Comercial de la Nación. En cuanto al inquilino, éste tiene el deber de cuidar el inmueble, no cambiar su destino, y realizar las reparaciones menores derivadas del uso cotidiano. Se destaca que el deber de mantenimiento es común a ambas partes, siendo cualquier cláusula en contrario abusiva y atenta con el deber de buena fe.

          Es importante que los inquilinos, al ingresar al inmueble, verifiquen que todos los artefactos funcionen correctamente, es decir por ejemplo probar los calefones, las hornallas, el horno, termo tanques, canillas de agua, duchas, entre otros. En caso de existir vicios, los inquilinos deben tomar fotos y grabar videos, para luego por presentar un reclamo ante el locador o la inmobiliaria por escrito.

          En caso de realizar reparación de suma urgencia y que no admita demora, se recomienda reclamar por correo electrónico para dejar constancia, así como también pedir presupuestos e informes que dejen constancia de la urgencia de la reparación de los vicios. Recuerda que en caso de vicios se debe intimar fehacientemente a la parte locadora primero, y en caso de negativa o silencio, realizar las reparaciones que no admitan dilación.

📜5. Depósito de Garantía

          Acordar el monto del depósito de garantía y las condiciones para su devolución al finalizar el contrato

          El depósito solo debe ser utilizado para cubrir daños o deudas pendientes, no para otros fines.

          Recuerda que el depósito de garantía debe ser reintegrado de manera actualizada a la fecha del vencimiento, conforme al último alquiler abonado, siendo toda práctica contraria abusiva.

📜6. Resolución de Conflictos

          Conciliación: En caso de conflictos, ambas partes deben intentar resolverlos mediante conciliación antes de recurrir a instancias legales. El sistema conciliatorio de ADCOIN cuenta con experiencia en la solución de estas problemáticas. Informate sobre el servicio de audiencia que brinda la Asociación aca.

          Se recuerda que muchas veces los conflictos se suscitan por malos entendidos, y que por medio de una conciliación, las controversias pueden quedar resueltas si ambas partes actúan de buena fe. En este sentido, el respeto es primordial en toda negociación, conforma además parte del principio de actuar de buena fe. En tal sentido, las audiencias de conciliación permiten la inmediatez y el contacto directo entre las partes que facilitan la resolución de conflictos.

          Documentación: Mantener un registro de todas las comunicaciones y acuerdos para facilitar la resolución de disputas  

📜7. Finalización del contrato

          Se recomienda que tres meses de anticipación al vencimiento, las partes se pongan en contacto, preferiblemente por medio fehaciente, con el fin de negociar una eventual prórroga o renovación. De tal manera, se evitarán confusiones y podrán prever las partes cómo continuar, o bien para buscar otras opciones para alquilar.

          Se recuerda que el inquilino debe hacer entrega del inmueble en las mismas condiciones que lo recibió, debiendo pintarlo y limpiarlo. Antes de la finalización del contrato, se debe citar a la parte locadora en día y hora para realizar la inspección del inmueble y realizar la posterior entrega de llaves. Es obligación del locador hacer entrega del recibo de llaves, independientemente de las reservas que pueda efectuar, de lo contrario comporta un actuar abusivo y lo hace incurrir al inquilino en dilaciones y moras, con el correspondiente cobro de penalidades.

El equipo de ADCOIN

Acuerdo homologado con Tarjeta Zafiro

J.1A INST.C.C.FAM.1A-SEC.2 - RIO TERCERO Protocolo de Sentencias Nº Resolución: 62 Año: 2022   Tomo: 2   Folio: 386-388

EXPEDIENTE SAC: 8897058 - ACCION Y DEFENSA AL CONSUMIDOR E INQUILINO-ASOCIACION CIVIL C/ ZAFIRO S A - ACCION COLECTIVA ORDINARIO
PROTOCOLO DE SENTENCIAS. NÚMERO: 62 DEL 16/09/2022

SENTENCIA NUMERO: 62. RIO TERCERO, 16/09/2022. Y VISTOS: estos autos caratulados ACCION Y DEFENSA AL CONSUMIDOR E INQUILINO-ASOCIACION CIVIL C/ ZAFIRO S A – ACCION COLECTIVA ORDINARIO, Expte. 8897058,de los que resulta que con fecha 23/05/2022 y 24/05/22 comparecen el Dr. Manuel Godoy Luque en representación de la parte actora y el Dr. Juan Pablo BEVILACQUA en representación de la parte demandada y manifiestan haber arribado a un acuerdo, adjuntándolo en autos. El mismo fue celebrado por la Asociación actora representada por su presidente, Dr. Juan Exequiel Vergara con el patrocinio de los Dres. Darío Alejandro Di Noto y Manuel Godoy Luque y con el Dr. Juan Pablo Bevilacqua en representación de Zafiro SA. Manifiestan que el convenio se regirá por las siguientes cláusulas ello sin reconocimiento de hechos ni derechos de ninguna especie y/o naturaleza y al sólo efecto transaccional:PRIMERA: En el marco de los autos caratulados “ACCION Y DEFENSA AL CONSUMIDOR E INQUILINO-ASOCIACION CIVIL C/ ZAFIRO S A - ACCION COLECTIVA ORDINARIO”, Exp. Nº 8897058, LAS PARTES decidieron abrir una instancia de diálogo, que ha permitido arribar al presente acuerdo transaccional que se transcribe en las cláusulas siguientes. Con el propósito aludido, las partes analizaron conjuntamente la tesitura jurídica de cada una de ellas e intercambiaron suficiente información con el objeto de alcanzar un acuerdo, que aquí se materializa, y que satisfaga los intereses de los usuarios y consumidores. SEGUNDA: OBLIGACIÓN DE LA EMPRESA. La EMPRESA, procederá a cesar la percepción de los cargos denominados “Cargo por gestión de cobranzas”, “Cargo por gestión de cobranzas prejudicial”, a sus usuarios del servicio de Tarjeta de Crédito “Tarjeta Plan Platino” que incurren en mora; comprometiéndose a no cobrar dicho concepto en el futuro, así como ningún otro análogo, refiriendo por este a cualquier importe que se perciba como consecuencia de la gestión de cobro y que no tenga una contrapartida individual, directa y contrastable, a requerimiento del usuario. TERCERA. RESTITUCIÓN. Dentro de los diez (10) días de homologado el presente acuerdo transaccional, la EMPRESA procederá a reintegrar las sumas percibidas en los tres (3) años anteriores al inicio de la demanda (08/11/2019), es decir desde el día 08/11/2016, por el concepto denominado “Cargo por gestión de cobranzas” y/o “Cargo por gestión de cobranzas prejudicial”, con más intereses acordados desde el momento del pago y hasta la efectiva restitución total de las sumas de que se trate, a los usuarios titulares de tarjetas de crédito emitidas por la EMPRESA, sean actuales o no. Por tratarse de sumas de dinero, su restitución debe hacerse por los mismos medios que fueron percibidas. La restitución, deberá comprender todos los accesorios cobrados con tal motivo, tales como el IVA u otros conceptos. Se acuerda que los intereses se liquidarán, conforme la tasa de interés de uso judicial, esto es la Tasa Pasiva Nominal Mensual Promedio que publica el B.C.R.A., con más el dos por ciento (2%) nominal mensual por todo concepto, desde el momento del pago de cada cargo y hasta la efectiva restitución de las sumas. A aquellos usuarios a quienes se hubiere facturado (devengado) el cargo, pero que no lo hubiesen abonado, se les anulará el cargo en cuestión. Para el caso de las personas afectadas, que actualmente no sean clientes de la tarjeta, la EMPRESA se obliga a ofrecerles la opción de restitución, que será puesta en conocimiento a los usuarios afectados, mediante las medidas de comunicación y publicidad pactadas conforme a la cláusula correspondiente, estando sujeta su efectiva devolución a la solicitud de la misma por los interesados. A tal fin, deberán remitir un correo electrónico a la EMPRESA, a la cuenta atencionclientes@planplatino.com.ar, acompañando CBU de cuenta bancaria donde deberá ser depositada la restitución en un plazo de diez días hábiles de remitido el correo electrónico o devolución en efectivo desde las sucursales de la empresa. Los usuarios, ex clientes, que no hubieren solicitado la restitución en el plazo de sesenta (60) días corridos de finalizada la comunicación prevista, perderán el derecho a percibir la restitución, y el monto total de dinero remanente que no haya podido ser restituido será donado a dos (2) entidades de bien público sin fines de lucro, por partes iguales (50% a cada una), a saber: a) Asociación Civil Nuestra Señora de Lujan - Comunidad Terapéutica de la Ciudad de Río Tercero (Córdoba) b) ACCIÓN Y DEFENSA DEL CONSUMIDOR E INQUILINO - ASOCIACIÓN CIVIL (ADCOIN). Si dentro del plazo de treinta (30) días corridos a ser contados desde el vencimiento del plazo de sesenta (60) días antes referido, la demandada no hubieran podido concluir exitosamente con la totalidad de la donación objeto de la presente cláusula por cualquier causa (incluyendo pero no limitándose a la falta de aceptación de la donación o por el incumplimiento de la entidad beneficiaria de la misma respecto de la necesidad de suscribir documentación vinculada u otorgar todos los actos que resulten necesarios para concluir adecuadamente con la donación), los fondos remanentes serán depositados en plazo fijo por un máximo de 1 año o hasta que se concluyan exitosamente los trámites de la donación. En caso que vencido ese plazo no se hubiese podido concluir con dichos trámites, el destino del dinero será decidido por la ASOCIACIÓN. CUARTA: COMUNICACIÓN Y PUBLICIDAD. LAS PARTES acuerdan que una debida publicidad y un sistema razonable de notificaciones resultan imprescindibles para lograr los fines del presente convenio. Por lo tanto se acuerda que, dentro de los diez (10) días hábiles de homologado el presente acuerdo transaccional, se procederá a poner en conocimiento del presente acuerdo y sus opciones a los usuarios afectados, mediante las siguientes medidas de publicidad y comunicación, cuyo costo y gestión estará a cargo de la EMPRESA: i) Publicación en el sitio web de la EMPRESA, por un lapso de treinta (30) días; ii) Colocación de carteles informativos en todas las sucursales de la EMPRESA, por un lapso de treinta (30) días; iii) Notificación a los clientes activos de la EMPRESA, por única vez, a través de una notificación acompañando los resúmenes de tarjeta de crédito en el cual deberá acreditarse el importe correspondiente con la siguiente leyenda: "A través de la presente, se le notifica que al Resumen de Cuenta que se acompaña con la presente, se le acreditará a su favor el importe percibido oportunamente en concepto de "Gestión de Cobranzas" y/o "Gestión de Cobranzas Prejudicial", con lo cual usted tiene derecho a abonar el importe total del Resumen de Cuenta menos dicho importe".; iv) Publicación de un edicto por dos (2) días en el Boletín Oficial de la Provincia de Córdoba, y en el Diario “La Voz del Interior” por un (1) día. Asimismo, la ASOCIACIÓN publicará en la sección pertinente de su página web el texto completo del acuerdo, informando del mismo tanto en su sitio web como mediante diversas redes sociales, recomendando la difusión del asunto a efectos de generar el mayor alcance posible. QUINTA: HOMOLOGACIÓN. Este acuerdo y sus cláusulas son indivisibles y, en consecuencia, deben ser interpretadas y aplicadas en forma conjunta. La validez y vigencia del mismo está sujeta a la homologación judicial conforme lo establecido en el art. 54 de la Ley 24.240. Cumplidas las obligaciones asumidas, el presente acuerdo extinguirá las obligaciones litigiosas entre las partes, no teniendo la ASOCIACIÓN ni la clase que ella representó en el caso, nada más que reclamar a la EMPRESA. En especial, la ASOCIACIÓN y la clase que ella representa, manifiestan nada tener que reclamar por los conceptos que han sido objeto de esta demanda, aun cuando sobre ellos no se haya pactado prestación alguna en este acuerdo.  En caso de que no se obtuviese la homologación, este acuerdo se tendrá por no escrito. Los gastos del trámite de homologación estarán a cargo de la EMPRESA. SEXTA. COSTAS: la EMPRESA asume las costas y gastos del proceso judicial hasta el momento. Las mismas comprenden las tasas de justicia, aportes a la caja de abogados, y todo gasto que implique la homologación del presente acuerdo. Los honorarios de los letrados de la ASOCIACIÓN serán a cargo de la EMPRESA, y estipulados en un convenio aparte. A los fines de cálculo de tasa de justicia y aportes, las partes estiman de buena fe que el monto a restituir según las pautas de cálculo establecidas (incluidos capital e intereses), asciende a la suma de pesos SEISCIENTOS MIL ($600.000), o lo que en más o en menos resulte de las tareas de auditoría que llevará adelante la EMPRESA, con control del profesional contable asignado por la ASOCIACIÓN, y acreditará en estos autos obligándose a complementar el pago en el caso que las tareas de auditoría arrojen un resultado superior al estimado. SÉPTIMA. CONCLUSIÓN DE LOS RECLAMOS: Como consecuencia del presente acuerdo transaccional, se deja establecido que cumplidas que sean las obligaciones resultantes del presente, LAS PARTES nada más tendrán que reclamarse entre sí por los conceptos dirimidos. OCTAVA: A los fines del control del cumplimiento del presente acuerdo, el Contador designado por la ASOCIACIÓN, Gerardo Emilio BELLMANN, MP 10-06946-0 CPCECba, requerirá a la EMPRESA la información contable pertinente, una vez finalizados los plazos estipulados en la cláusula TERCERA. El mismo, realizará un dictamen en relación al cumplimiento del presente acuerdo, el cual será presentado ante el Tribunal en el marco de los autos de referencia. Los honorarios del Cr. BELLMANN serán a cargo de la EMPRESA. Del mismo se correrá vista a las partes y al MPF, y en el caso de que del dictamen surja el cabal cumplimiento de las obligaciones asumidas, y de no presentarse observaciones por las partes, por el MPF o por el Tribunal, se tendrá por cumplimentado el presente acuerdo. Corrida vista al Sr. Fiscal Civil y evacuada que fuera la misma, se inserta el decreto de autos el que una vez firme y consentido queda el presente en estado de dictar resolución. Y CONSIDERANDO: I) Homologación del acuerdo: El acuerdo que las partes han formulado y transcripto en los Vistos de la presente resolución no altera normas de orden público (art. 12 CCCN), a la vez que no se opone a la moral ni a las buenas costumbres (art. 279 CCCN), lo que exime a la suscripta de efectuar mayores consideraciones al respecto, máxime cuando resulta integral toda vez que se han acordado costas del proceso y honorarios de los letrados intervinientes. Por su parte, el Sr. Fiscal en lo Civil expresa que nada tiene para observar al acuerdo arribado por las partes autorizando su homologación. Por ello, y las consideraciones vertidas supra, normas legales citadas y lo dispuesto por los arts. 1641 y 1642, CCCN y art. 353, CPCC, corresponde proceder a su homologación, interponiendo para su mayor validez la pública autoridad que el Tribunal inviste. II) Costas y Honorarios. No corresponde expedirse sobre ambos conceptos en esta oportunidad toda vez que los mismos forman parte del acuerdo que aquí se homologa. Por todo lo expuesto, y normas legales citadas, RESUELVO: 1) Homologar el acuerdo celebrado por las partes transcripto en los vistos de la presente resolución, interponiendo para su mayor validez la pública autoridad que el Tribunal inviste. 2) No expedirse sobre costas y honorarios al encontrarse pactados en el acuerdo que se homologa. PROTOCOLICESE Y HAGASE SABER

Texto Firmado digitalmente por:

SÁNCHEZ TORASSA Romina Soledad JUEZ/A DE 1RA. INSTANCIA Fecha: 2022.09.19

Ley de alquileres: las soluciones urgentes que necesita el mercado inmobiliario

 

Ley de alquileres: las soluciones urgentes que necesita el mercado inmobiliario

Por Exequiel Vergara *

El fracaso de la ley 27551 en su ambiciosa pretensión de resolver la problemática habitacional sólo lo discuten los fanáticos de la negación de la realidad.

Una “ley de alquileres” que partió de un error de diagnóstico severo y muchas veces señalado y anticipado por quienes nos dedicamos a la resolución de conflictos derivados de los contratos de locación: confundir la situación de hipervulnerabilidad y marginalidad que afecta a millones de inquilinos, con la categoría jurídica, también vulnerable, del “locatario”.

Ampliamos en https://ar.ijeditores.com/pop.php?option=articulo&Hash=d6d6398e8591f95aafd02ccd905bd29c

 

1. Lo que está bien y no debe derogarse:

En sus veinticuatro artículos tenemos por un lado la recepción de nueve de las diez propuestas realizadas por la asociación Acción y Defensa del Consumidor e Inquilino (ADCOIN),  superadoras a la normativa del Código Civil y Comercial que se limitó a realizar una transcripción de la ley 23091, y que nadie cuestiona respecto de su necesaria incorporación a la regulación práctica de los alquileres: 1. Domicilio electrónico. 2. Reintegro actualizado del depósito. 3. Prohibición de firma de pagarés. 4. Reparaciones urgentes. 5. Impedimento de uso. 6. Compensación de gastos. 7. Expensas extraordinarias a cargo del dueño. 8. Resolución sin indemnización cuando se avisa con tres meses de anticipación. 9. Consignación de llaves y de canon locativo.

En definitiva se trata de soluciones concretas a problemas prácticos de las locaciones, que desde la experiencia de ADCOIN consideramos que resultaban necesarias para facilitar la previsibilidad de las conductas de las partes, y que receptan la mejor doctrina y jurisprudencia en esas cuestiones, expresándolas directamente en la ley, a los fines de evitar conflictos innecesarios, o bien dar una correcta pauta de solución.

 

2. El problema del plazo:

Respecto del régimen del plazo, si bien claramente el plazo de tres años favorece al inquilino en un sentido ideal, en la práctica supimos advertir que las consecuencias inmediatas de la extensión del plazo mínimo de dos a tres años, sin regulaciones adicionales que implican la articulación con las provincias, traería como consecuencia el aumento de los costes de entrada a un inmueble, por un lado, y el retiro de unidades del mercado, por el otro, lo que afectaría gravemente al sector que se buscaba beneficiar.

Las comisiones inmobiliarias, en Córdoba del 5% del contrato, ahora se pagan sobre 36 meses en lugar de 24, por lo que aumentaron el 50%. Esto significa un incremento del 50% de costo para ingresar a un inmueble, que debe soportar el inquilino, y que en definitiva si luego resulta que el departamento tenía vicios ocultos, o por algún motivo debe desocuparlo, o bien si el emprendimiento comercial fracasa a los pocos meses de la apertura del local, tampoco recuperará los honorarios ya abonados sobre una base económica un cincuenta por ciento más elevada. Esta base también aplica a impuestos de sellos, aranceles, honorarios y todo tipo de costo vinculado al contrato y que normalmente soportan los inquilinos.

Por otro lado los propietarios consideran que tres años es un plazo demasiado extenso para el caso que requieran vender el inmueble, ya que si bien la venta puede realizarse aunque se encuentre alquilado, se limitan mucho las posibilidades al no contar con acceso inmediato. Esto determinó el retiro de muchas unidades del mercado, con el consecuente incremento de precios frente a la escasez de oferta.

Por eso es que la extensión del plazo terminó perjudicando los contratos y aumentando los costos, y lo razonable sería  volver al régimen ratificado en 2015, del mínimo de dos años.

 

3. El problema de la indexación:

Respecto al punto más conflictivo de la normativa en debate, la vuelta a la indexación, resulta un caso paradigmático de ingenuidad económica pensar que en la economía más inflacionaria del mundo el hecho de atar los alquileres a la inflación, o a cualquier índice, podría ser una solución para frenar la escalada de precios. Como tantas veces lo apuntamos, la solución a los problemas de la inflación pasa por política monetaria, y por lo tanto es un craso error pretender exorcizar los aumentos de las mensualidades a través de intervencionismo, tablitas e incertidumbre, para los propietarios respecto de cuánto cobrarán, y para los locatarios y sus garantes de cuánto tendrán que pagar.

Ampliamos en https://comercioyjusticia.info/opinion/otra-vez-la-indexacion/ y en https://comercioyjusticia.info/justicia/la-indexacion-en-contratos-de-alquiler-perjudica-la-economia-y-al-inquilino/

 

4. La solución legal que necesita ser explicitada en el Código Civil y Comercial:

La solución que oportunamente propusimos desde ADCOIN, y que reiteramos con énfasis en esta oportunidad, implica la clara aplicación de la normativa de defensa del consumidor a las relaciones locativas. Se necesitan contratos transparentes, previsibles y que brinden seguridad jurídica, y eso sólo se puede lograr bajo el paraguas protectorio del estatuto consumeril.

El precio en los contratos debe ser unívoco, transparente, claro y detallado en su forma de pago durante la totalidad del plazo. No sujeto a índices, actualizaciones o ajustes sorpresivos, pero sí podría hacerse uso del escalonamiento en la medida de que sea completamente claro lo que se pagará cada mes, y se informe el precio por el plazo total.

La normativa de protección al consumidor también permite al locatario reclamar frente a conductas desleales del locador, vigoriza sus deberes de información, seguridad y salud (actualmente se alquilan inmuebles en condiciones deplorables mintiendo en su publicidad), y sólo tendrá efectos negativos con aquellos locadores que quieran aprovecharse de la situación de asimetría respecto del locatario, sin perjudicar en lo más mínimo a quienes obren de buena fe.

Debemos señalar que actualmente los contratos de locación son efectivamente de consumo, y que por el alquiler debe darse la correspondiente factura “a consumidor final” al inquilino, pero existe una resistencia feroz de parte del Poder Judicial a asimilar el cambio de paradigma propuesto por el Código Civil y Comercial, e incluso muchos funcionarios aún tienen en su cabeza la idea de que las locaciones de inmuebles están excluidas de la ley de defensa del consumidor (como decía la redacción original modificada en 2006) y actúan en consecuencia, por lo que plasmar en la ley esta categoría específica, definiendo claramente que toda situación de alquiler por parte de un propietario que tenga más de un inmueble es una relación de consumo, facilitaría en enorme medida la alineación de la jurisprudencia a los principios protectorios (pero  muchas veces poco claros) emanados del reciente Código unificado.

Ampliamos en http://www.saij.gob.ar/exequiel-vergara-consumidor-inquilino-dacf180102-2018-06-07/123456789-0abc-defg2010-81fcanirtcod?q=%28id-infojus%3ADACF180102%29%20&o=0&f=Total%7CTipo%20de%20Documento%7CFecha%7COrganismo%7CPublicaci%F3n%7CTema%7CEstado%20de%20Vigencia%7CAutor%7CJurisdicci%F3n&t=1

y en

https://ar.ijeditores.com/pop.php?option=articulo&Hash=d4fbeb031fb04a0c692e5a8ff62f1410

 

5. El desalojo exprés:

En primer lugar señalamos que el desalojo es materia de regulación procesal y por lo tanto de las provincias.

Añadimos a lo dicho que todo lo relativo a las demoras de los procesos judiciales no resulta necesariamente una consecuencia de lo que disponen los distintos códigos procesales (reiteramos, competencia provincial), sino de la “mora judicial”. Un problema tan estructural como el de la inflación, y que debe abordarse de manera seria, sistemática y con la necesaria colaboración de los respectivos poderes judiciales.

Finalmente debemos registrar lo antipático que resultaría, en una situación crítica como la que se encuentran millones de familias que alquilan, que uno de los puntos que se propongan como solución al mercado inmobiliario sea la facilitación de los mecanismos de desalojo, que por otro lado no son un problema de peso en el mercado, sino secundario y relativo a las demoras de todo trámite judicial.

 

6. La problemática habitacional:

Sin lugar a dudas debe abordarse seriamente el problema habitacional de los sectores más vulnerables. No nos adentramos en la cuestión porque consideramos que es materia de una normativa específica que debería incentivar la construcción de viviendas para los sectores postergados, completamente diferenciada y sin mezclarse con las necesarias rectificaciones a la regulación que rige los contratos jurídicos.

El “Programa Nacional de Alquiler Social” previsto en el título III de la ley es un ejemplo claro de normativa sin principio de ejecución ni planeamiento.

 

7. Régimen de garantías:

El artículo 13 de la ley que pretende limitar o coaccionar al locador respecto de las garantías que puede solicitar al locatario en la práctica resulta un absurdo jurídico, ya que desconoce cómo operan en la cotidianeidad estas relaciones contractuales. Podríamos decir que se trata de una cláusula claramente inconstitucional, pero en lo concreto simplemente resulta inaplicable, ya que si el locador no se encuentra satisfecho con las garantías solicitadas puede elegir no contratar. Recomendamos su derogación.

 

8. Métodos alternativos de resolución de conflictos:

El título IV de la ley es inconsistente con la categoría jurídica de este tipo de contratos. En su inmensa mayoría, se trata de contratos de consumo, y por lo tanto no sujetos a mediación, por tratarse de cuestiones de orden público. Por el contrario, sí deberían ser competencia del régimen de prejudicialidad que llevan adelante las autoridades de aplicación de la normativa de consumo, y las asociaciones de consumidores registradas, lo que además implica un ahorro importantísimo de normativa y burocracia, lo que es inmensamente beneficioso en el actual contexto de necesidad de reducción de gasto público.

Recomendamos adaptar sus cláusulas disponiendo que serán competentes a los efectos de llevar adelante los procesos prejudiciales en materia de locaciones, las autoridades de aplicación de la ley de defensa del consumidor, y las asociaciones de consumidores registradas, a los fines de proporcionar la resolución de conflictos, pero cuidando también el orden público que debe prevalecer en este tipo de relaciones contractuales.

 

Acompañamos proyecto de ley para su consideración:

Propuesta de ley de ADCOIN para mejorar la realidad actual de los alquileres