CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
Ley 27551
Modificación.
El Senado y Cámara de Diputados de la Nación Argentina reunidos en Congreso, etc. sancionan con fuerza de Ley:
TÍTULO I
Reformas
al Código Civil y Comercial de la Nación
ARTÍCULO 1º.- Sustitúyase el
artículo 75 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 75.-
Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el
ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Podrán además constituir un domicilio electrónico
en el cual se tendrán por válidas y vinculantes las notificaciones que se cursaren
al mismo, siendo plenamente eficaces todos los emplazamientos y/o
comunicaciones que allí se practiquen.”.
ARTÍCULO
2º.- Sustitúyase el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación por
el siguiente:
“ARTÍCULO 1196.- Locación
habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
a. el pago de alquileres
anticipados por períodos mayores a un mes.
b. depósitos de garantía o
exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer
mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de
una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte
proporcional en caso de haberse
acordado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución
del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios
públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y
que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, podrá
acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas
abonado, o bien el locador podrá retener una suma equivalente a dichos montos
como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las
facturas remanentes, presentará las constancias al locador, quien deberá
restituir de manera inmediata las sumas retenidas; el pago de valor llave o equivalentes;
y
c. la firma de pagarés o cualquier otro
documento que no forme parte del contrato original”.
ARTÍCULO 3°.- Sustitúyase el
artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“Artículo 1198.- Plazo
mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera
sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considerará celebrado
por el plazo mínimo legal de tres
años, excepto los casos del artículo 1199.
El
locatario
puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.”
ARTÍCULO 4º.- Sustitúyase el
artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 1199.-
Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los
contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a. sede de embajada, consulado u
organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero
diplomático o consular;
b. habitación con muebles que se
arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de contratos consecutivos,
supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
c. guarda de cosas;
d. exposición u oferta de cosas
o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo
mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una
finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse
en el plazo menor pactado.”
ARTÍCULO
5º.- Sustitúyase el artículo 1201 del Código Civil y Comercial de la Nación por
el siguiente:
“ARTÍCULO 1201.-
Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar
la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su
cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado
por cualquier causa no imputable al locatario. En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del
locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el
locatario podrá realizarla por sí, con cargo al locador.
Si las reparaciones no fueran
urgentes, el locatario deberá intimar al locador para que realice las mismas
dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez días corridos, contados a
partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la
forma indicada en el párrafo
precedente.
En todos los casos, la notificación remitida al
domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aún si
el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos
imputables al mismo.”
ARTÍCULO
6º.- Sustitúyase el artículo 1203 del Código Civil y Comercial de la Nación por
el siguiente:
“ARTICULO 1203.-
Frustración del uso o goce de la cosa. Si por motivos no imputables al locatario
éste se viese impedido de usar o gozar de la cosa, ésta no puede servir para el
objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación
del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no
se viese afectada directa o
indirectamente
la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.”
ARTÍCULO
7°.- Agréguese como artículo 1204 bis del Código Civil y Comercial de la Nación
el siguiente:
“ARTÍCULO 1204 bis.-
Compensación. Los
gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador
conforme las disposiciones de esta Sección, podrán ser compensados de pleno derecho por el locatario con los
cánones locativos, previa notificación fehaciente al
locador del detalle de los mismos.”
ARTÍCULO 8º.- Sustitúyase el
artículo 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 1209.- Pagar
cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago
de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que de la cosa
locada.
No
tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes
extraordinarias. Sólo
podrá establecerse que estarán a cargo el
locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por
tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del
locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes
ordinarias o extraordinarias.”.
ARTÍCULO
9º.- Sustitúyase el artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación por
el siguiente:
“ARTÍCULO 1221.-
Resolución anticipada. El contrato de locación de inmuebles con destino habitacional
puede ser resuelto anticipadamente por el locatario si han transcurrido seis
meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al
locador con al menos un mes de anticipación. Si hace uso de la opción
resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar
al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio
de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se
ejercita transcurrido dicho lapso. Cuando
la notificación al locador se hiciese con una anticipación de tres meses o más,
no corresponderá el pago de indemnización alguna por dicho concepto.
Lo establecido en el presente
artículo no será de aplicación a los supuestos enumerados en el artículo 1199.”
ARTÍCULO
10°.- Agréguese como artículo 1221 bis del Código Civil y Comercial de la
Nación el siguiente:
“ARTÍCULO 1221 bis. Renovación
del contrato.
En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres últimos
meses de la relación locativa, cualquiera
de las partes podrá convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a
efectos de acordar la renovación del contrato. En caso de silencio del locador
o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado,
el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la
indemnización correspondiente.”
ARTÍCULO
11º.- Sustitúyase el artículo 1222 del Código Civil y Comercial de la Nación
por el siguiente:
“ARTÍCULO 1222.-
Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es habitacional, previamente
a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe
intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando
para ello un plazo que nunca
debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la
intimación, especificando el lugar de pago.
La
notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario
se tendrá por válida, aún si éste se negara a recibirla o no pudiese
perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
Cumplido el plazo previsto en el
primer párrafo de este artículo, o habiéndose verificado la extinción de la
locación por cualquier motivo, el locatario deberá restituir la tenencia del inmueble
locado. Ante el incumplimiento del locatario, el locador podrá iniciar la acción judicial de desalojo,
la que deberá sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada
jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que establezcan sus
leyes procesales o especiales.
En
ningún caso el locador podrá negarse a recibir las llaves del inmueble o
condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes
a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento
por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del inmueble,
éste podrá realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y
costas a cargo del locador. En ningún caso se deberán alquileres ni ningún tipo
de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente
realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre
que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez días
hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el
depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después
del vencimiento de dicho plazo.”.
ARTÍCULO
12º.- Sustitúyase el artículo 1351 del Código Civil y Comercial de la Nación
por el siguiente:
“ARTÍCULO 1351.-
Intervención de uno o de varios corredores. Si sólo interviene un corredor, todas
las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de
las partes según el artículo 1346. No existe solidaridad entre las partes
respecto del corredor. Si
interviene
un corredor por cada parte, cada uno de ellos sólo tiene derecho a cobrar
comisión de su respectivo comitente.
En
las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un
corredor profesional matriculado.”
TÍTULO
II
Regulación
complementaria de las locaciones
ARTÍCULO
13º.- Garantía. En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía,
el locatario propondrá al locador al menos dos de las siguientes garantías:
a. Garantía Inmobiliaria;
b. Aval Bancario;
c. Seguro de Caución;
d. Garantía de fianza; o
e. Garantía personal del
locatario, que se documentará con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En
caso de ser más de un locatario, deberán sumarse los ingresos de cada uno de
ellos a los efectos de este artículo. El locador no podrá requerir una garantía
que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación,
salvo que se tratase del supuesto previsto en el inciso e) en el cual podrá
elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales
condiciones, el locador deberá aceptar una de las garantías propuestas por el
locatario.
En los supuestos de los incisos
b, c y d, la reglamentación establecerá los requisitos que deberán cumplir las
personas que otorguen estas garantías y las características y condiciones de
las mismas.
ARTÍCULO 14º.- Ajustes. Los
contratos de locación, cualquiera sea su destino, estarán exceptuados de lo
dispuesto en los artículos 7° y 10 de la Ley N° 23.928 y sus modificatorias.
En los contratos de locación de
inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos
mensuales, sobre el cual solo podrán realizarse ajustes anuales. En ningún caso
se podrán establecer bonificaciones ni otras metodologías que
induzcan a error al locatario.
A los fines dispuestos en el
párrafo anterior, los
ajustes deberán efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales
por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor
(IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE),
que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la
República Argentina (BCRA).
ARTÍCULO 15º.- Consignación. Si el locador de un inmueble se rehusare
a cobrar el canon locativo, según lo dispone el artículo 1208 del Código Civil
y Comercial de la Nación, el locatario deberá intimarlo de manera fehaciente a
que lo reciba dentro las cuarenta y ocho horas
siguientes a su notificación. En caso de silencio o negativa del locador, el
locatario, dentro de los tres días hábiles siguientes al vencimiento del plazo
estipulado en la notificación, deberá proceder a la consignación judicial del
monto adeudado, o mediante cheque cancelatorio, de conformidad con
las previsiones de la Ley N° 25.345, de acuerdo a las modalidades que fijen al
efecto las distintas jurisdicciones provinciales, el gobierno de la Ciudad de
Buenos Aires y en su caso el Banco Central de la República Argentina, estando
los gastos y costas correspondientes a cargo del locador.
ARTÍCULO
16º.- Los contratos de locación de
inmueble deberán ser declarados por el locador ante la Administración Federal
de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en
la
forma y con los alcances que dicho Organismo disponga. La Administración
Federal de Ingresos Públicos (AFIP) dispondrá un régimen de facilidades para la
registración de contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hará
pasible de las sanciones previstas en la Ley N° 11.683 (t.o. en 1998 y sus
modificaciones).
Cuando se inicien acciones
judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr
traslado de la demanda, el
Juez deberá informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la
Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato,
a los fines de que tome
la intervención que corresponda.
No obstante, la obligación del
locador, cualquiera de las partes podrá informar la existencia del contrato a
la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos
en el presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga.
TÍTULO
III
Programa
Nacional de Alquiler Social
ARTÍCULO
17º.- Alquiler social. Crease el Programa Nacional de Alquiler Social destinado
a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna
en alquiler mediante una contratación formal.
ARTÍCULO 18º.- Organismo Rector.
El Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la
Secretaría de Vivienda, será el Organismo Rector encargado del diseño de las políticas
públicas para efectivizar el Programa Nacional de Alquiler Social creado por el
artículo 18
de la presente norma.
ARTÍCULO 19º.- Medidas de
implementación del programa. La Secretaría de Vivienda, para garantizar el
logro de los objetivos del Programa Nacional de Alquiler Social creado por el artículo
14 de la presente norma, deberá:
a. tener especial consideración
con las personas que se encuentren en situación de violencia de género en el
marco de lo previsto en la Ley de Protección Integral a las Mujeres N° 26.485;
b. promover, a través de los organismos
competentes, la regulación del accionar de entidades que otorguen garantías de
fianza o seguros de caución para contratos de alquiler de viviendas;
c. propiciar la creación de
líneas de subsidios o créditos blandos a efectos de facilitar el acceso a la
locación de viviendas;
d. diseñar e implementar
mecanismos orientados a ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados
a la vivienda;
e. promover en conjunto con la
Administración Nacional de la Seguridad Social la adopción de medidas que permitan
facilitar el acceso al alquiler a jubilados, pensionados y titulares de la prestación
por desempleo;
f. adoptar cualquier otra medida
en su carácter de Organismo Rector que tenga por objeto facilitar el acceso a
una vivienda digna en alquiler para todas aquellas personas que se encuentren
en situación de vulnerabilidad;
g. fomentar la creación de
mecanismos tendientes a asegurar el efectivo cumplimiento por parte del locador
y del locatario de las obligaciones a su cargo;
h.
apoyar a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de
garantía, depósito y demás gastos necesarios para obtener una vivienda en
alquiler, siempre que el destino de la locación sea el de vivienda familiar
única en los términos y con los alcances que establezca la
reglamentación;
i. promover, a través de los
organismos competentes la creación de un seguro obligatorio que cubra la falta
de pago de alquileres y las indemnizaciones por daño y ocupación indebida del
inmueble;
j. generar alternativas para la
resolución de conflictos entre locador y locatario, en general dictar o
propiciar todo tipo de medidas orientadas a favorecer y ampliar la oferta de
alquileres de inmuebles destinados a la vivienda y facilitar el acceso a dicha
modalidad contractual.
ARTÍCULO
20º.- Facúltase a la Secretaría de Vivienda a dictar las medidas que resulten pertinentes
a los fines de la adecuada implementación del Programa Nacional de Alquiler Social
creado por el artículo 14 de la presente norma.
TÍTULO
IV
Métodos
alternativos de resolución de conflictos
ARTÍCULO
21 º.- Resolución de conflictos. El Poder Ejecutivo Nacional, a través del área
competente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en forma concertada
con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, realizará las acciones
necesarias para fomentar
el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo,
aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la
relación locativa.
ARTÍCULO
22º.- Modificación de la Ley N° 26.589. Sustitúyase el artículo 6° de la Ley N°
26.589, el que quedará redactado de la siguiente manera:
“ARTÍCULO 6°-
Aplicación optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria. En los
casos de ejecución el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria será
optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía.”.
ARTÍCULO
23º.- Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente al de su publicación en el
Boletín Oficial de la REPÚBLICA ARGENTINA.
ARTÍCULO 24º.- Comuníquese al
PODER EJECUTIVO NACIONAL.
DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL CONGRESO ARGENTINO, EN BUENOS AIRES, A LOS ONCE DIAS DEL MES DE JUNIO DEL AÑO DOS MIL VEINTE.
REGISTRADA BAJO EL N° 27551
CLAUDIA LEDESMA ABDALA DE ZAMORA - SERGIO MASSA - Marcelo Jorge Fuentes - Eduardo Cergnul
e. 30/06/2020 N° 25910/20 v. 30/06/2020
Fecha de publicación 30/06/2020
Para conocer los aportes de ADCOIN en esta ley vigente podés visitar esta publicación:
